廣州開發(fā)商用補充協(xié)議變更了合同條款有效嗎？

  張靜律師解答：有效的，但如顯失公平法z院也會酌情調(diào)整。如下面這個案件，補充協(xié)議約定因開發(fā)商的原因?qū)е潞贤獬?，開發(fā)商也不用承擔(dān)違約責(zé)任，只需退還房款。法z院認(rèn)定補充協(xié)議有效，未支持違約金，但開發(fā)商仍需賠償購房人的實際損失。

判z決書節(jié)選：

關(guān)于劉某請求碧某物業(yè)公司賠償損失及支付違約金的問題。劉某依據(jù)雙方簽訂的商品房買賣合同第十九條請求碧某物業(yè)公司支付違約金,但是該條款已經(jīng)被合同附件七補充協(xié)議第十六條所取代,補充協(xié)議第十六條并無違約金支付的約定,故劉某請求碧某物業(yè)公司支付違約金并無合同依據(jù)。但是碧某物業(yè)公司的行為導(dǎo)致合同解除確實會造成劉某損失,而劉某為涉案商鋪辦理產(chǎn)權(quán)登記支付了非住房房屋登記費1100元、住房交易手續(xù)費276元、契稅與印花稅60075.48元,因此,劉某請求碧某物業(yè)公司賠償上述費用(合計61451.48元),理據(jù)充分,法z院予以支持。

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廣州開發(fā)商用補充協(xié)議修改了買賣合同條款的，定金能退嗎？

  張靜律師解答：可以。如下面這個案件，開發(fā)商在售樓處僅公布了商品房買賣合同，但后面又用補充協(xié)議修改了商品房買賣合同的大部分條款，終法z院判z決退還定金5萬元。

判z決書節(jié)選：

兩原告主張：簽訂認(rèn)購書的公示欄只有合同，沒有補充協(xié)議，簽訂的補充協(xié)議不合理，沒有簽訂正式的商品房買賣合同。兩原告提交《商品房買賣合同》及《補充協(xié)議》截圖。

被告主張：原告在簽訂認(rèn)購書時對《商品房買賣合同》及附件已經(jīng)看了，附件就是補充協(xié)議的內(nèi)容。被告提交現(xiàn)場公示欄圖片。

法z院認(rèn)定及理由：《補充協(xié)議》修改了認(rèn)購書及《商品房買賣合同》約定的合同實質(zhì)條款，被告未提供證據(jù)證明已與兩原告就《補充協(xié)議》條款達成一致合意。

本院認(rèn)為，本案的爭議焦點問題為兩原告因不同意《補充協(xié)議》未與被告簽訂《商品房買賣合同》是否構(gòu)成違約?！堆a充協(xié)議》修改了認(rèn)購書及《商品房買賣合同》約定的合同實質(zhì)條款，被告未提供證據(jù)證明已與兩原告就《補充協(xié)議》條款達成一致合意，因此，原、被告未能簽訂《商品房買賣合同》的過錯不能歸責(zé)于原、被告，故兩原告主張退還定金50000元的訴z訟請求，本院予以支持，兩原告主張賠償50000元的訴z訟請求，本院不予支持。

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廣州商品房質(zhì)量有問題能拒絕收樓嗎？

  張靜律師解答：一般不能，一般只要房屋通過竣工驗收備案就說明房屋符合收樓條件。處罰有充分證據(jù)證明通過了竣工驗收備案，但仍然有嚴(yán)重影響居住的質(zhì)量問題，這個就需要由法官來自由裁量是否符合拒絕收樓的條件了，風(fēng)險很大。

相關(guān)法條：

《廣東省人民z法z院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第三十一條：出賣人交付的商品房符合合同約定及法定交付條件,買受人以商品房質(zhì)量存在瑕疵為由拒絕接收,并要求出賣人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的,不予支持,但買受人有證據(jù)證明商品房在交付時存在嚴(yán)重影響正常居住使用的質(zhì)量問題的除外。買受人接收商品房不影響出賣人對商品房質(zhì)量問題承修義務(wù)。

商品房符合合同約定的交付條件,且合同約定的交付期限屆滿,出賣人已經(jīng)依約通知買受人接收商品房,買受人無正當(dāng)理由拒絕接收的,視為辦理交付手續(xù)的期限屆滿之日商品房已經(jīng)交付。

廣州小區(qū)未通郵符合交房條件嗎？

  張靜律師解答：符合，現(xiàn)實中即使小區(qū)沒有通郵，也有快遞公司提供郵寄服務(wù)，不影響房屋正常使用。

法z院認(rèn)為，關(guān)于涉案房屋是否通郵問題。根據(jù)訴z訟中,航某公司提供的證據(jù)可知,航某公司在約定的交樓時間之前已向公z安部門申請涉案房屋的門牌號,速遞公司已可依據(jù)門牌號尋找到具體業(yè)主房屋。郵政部門雖然回復(fù)法z院涉案小區(qū)于2019年7月29日具備通郵條件,但涉案房屋在約定的交樓時間并不因未通郵而影響實際居住使用。而且,航某公司也為涉案小區(qū)提供郵件收發(fā)代收登記業(yè)務(wù),亦有郵政速遞公司在郵政部門回復(fù)的通郵時間前通過航某公司代收送達郵件。故,對陳買家認(rèn)為涉案房屋在約定的交樓時間未永z久通郵而認(rèn)為航某公司構(gòu)成逾期交樓的違約,本院不予支持。

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