廣州土地和房屋的所有人不同如z何執(zhí)行拍賣？

    “房地一體”原則體現(xiàn)在我國(guó)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)z保法》等多部法律法規(guī)中，明確要求土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)必須一并處分。

律師解答：針對(duì)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分屬于不同權(quán)利主體情形，我國(guó)法律規(guī)定“房地一體”原則，房和地必須一并處分。因此，土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)應(yīng)一并拍賣，可分別評(píng)估土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的價(jià)值，確定總體價(jià)格及兩者的價(jià)格比，對(duì)屬于案外人的財(cái)產(chǎn)，將拍賣成交款按比例返還。那么，如何證明該租賃合同虛z假呢，可從以下五個(gè)方面判定當(dāng)事人之間的租賃合同關(guān)系真?zhèn)危浩湟?，租金的支付方式。法z院處置后，兩項(xiàng)權(quán)利終歸屬同一主體。

廣州購(gòu)買法z院拍賣的房屋后，居住的人不肯搬怎么辦？

    近幾個(gè)月，我市陸續(xù)有住房進(jìn)行拍賣，而且數(shù)量還不少，拍賣的房產(chǎn)價(jià)格往往比市場(chǎng)低10％~15%左右，因此引起了市民極大的興趣。但與在市場(chǎng)上購(gòu)買新房和二手房相比，參加拍賣會(huì)購(gòu)買房產(chǎn)標(biāo)的可能具有更多的不確定因素。

老人不肯搬，他該怎么辦？

市民張某如愿以償以比市場(chǎng)價(jià)要低近20%的價(jià)格競(jìng)拍獲得了一套法z院處置的市區(qū)住宅，歡歡喜喜和家人前去接收房子時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)里面居然還住著老人。老人死活不肯搬遷，讓張某有房卻無(wú)法自用。另外，即使執(zhí)行申請(qǐng)人不是抵z押權(quán)人，也不影響房屋的拍賣，只要將拍賣所得錢款支付給抵z押權(quán)人，就同樣視為已通過(guò)拍賣實(shí)現(xiàn)抵z押權(quán)。鑒于老人上了年紀(jì)，執(zhí)行人員也不宜采用強(qiáng)制手段，結(jié)果就這么僵持下來(lái)了。而張某在拍賣前并未仔細(xì)查閱資料和實(shí)地了解，事后發(fā)現(xiàn)后悔不已，只好找律師咨詢。

律師介紹，張某因?qū)ε馁u流程不甚了解，也未進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查看，對(duì)拍賣行提供的有關(guān)拍賣物的文件資料沒(méi)有仔細(xì)查閱，便簽署了有關(guān)文件，根據(jù)簽署的內(nèi)容，視為其已行使了查閱、了解拍賣物的權(quán)利，已知悉拍賣物的瑕疵，認(rèn)可拍賣物的現(xiàn)狀。張某向拍賣行主張拍賣物的瑕疵將缺乏足夠證據(jù)支持，只能是向法z院起訴讓其搬遷，住戶若不搬便申請(qǐng)法z院強(qiáng)制執(zhí)行。于是，法官與張某進(jìn)行充分的溝通，并告知作偽z證的法律后果，張某當(dāng)庭承認(rèn)作為提起執(zhí)行異議的證據(jù)的該份租賃合同是不真實(shí)的，是唐某為了規(guī)避執(zhí)行而故意為之，真實(shí)的租賃合同是抵z押之后簽訂的。建議購(gòu)買此類房屋之前，先聘請(qǐng)律師做一個(gè)房產(chǎn)情況調(diào)查，搞清楚因?yàn)槭瞶么原因拍賣，現(xiàn)在房屋居住人的情況等后再?zèng)Q定是否購(gòu)買。

廣州買法z院拍賣房要注意哪些問(wèn)題?

　　律師解答：擔(dān)心房子“貨不對(duì)板”?準(zhǔn)備工作一定要做足。拍賣信息通常通過(guò)媒體公告進(jìn)行發(fā)布，全國(guó)人民法z院資產(chǎn)網(wǎng)也會(huì)有相關(guān)匯總。

　　找到“心水”房子后，一定要到現(xiàn)場(chǎng)看房，了解房屋產(chǎn)權(quán)使用年限、房屋質(zhì)量、原業(yè)主是否遷出、租賃是否到期等。曾有市民在房產(chǎn)過(guò)戶后碰到原業(yè)主拒不執(zhí)行的情況，雖然后可通過(guò)法z院強(qiáng)制實(shí)行來(lái)維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益，但過(guò)程比較麻煩。張某向拍賣行主張拍賣物的瑕疵將缺乏足夠證據(jù)支持，只能是向法z院起訴讓其搬遷，住戶若不搬便申請(qǐng)法z院強(qiáng)制執(zhí)行。此外，競(jìng)拍前要了解房屋是否存在費(fèi)用拖欠情況，如稅費(fèi)、土地出讓費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等，這部分費(fèi)用在拍賣前并不會(huì)公布，終由購(gòu)房者承擔(dān)。

　　想知道房子筍不筍，光看起拍價(jià)還不行。拍下一套房產(chǎn)，購(gòu)房者除了要承擔(dān)拍賣價(jià)外，還要算上二手房稅費(fèi)、拍賣行傭金和其他欠費(fèi)。判z決書(shū)節(jié)選：法z院認(rèn)為，陳某是案涉房屋的所有權(quán)人，其享有收益及處分權(quán)等物權(quán)。其中，二手房稅費(fèi)包括1.5%的契稅，房產(chǎn)未滿5年需交5.5%營(yíng)業(yè)稅、交增值部分20%個(gè)人所得稅;傭金費(fèi)一般按拍賣價(jià)的5%~10%算;其他費(fèi)用指房屋之前欠下的物管費(fèi)、水電費(fèi)等。有些房產(chǎn)如果以前沒(méi)有過(guò)戶，還要繳交兩次過(guò)戶費(fèi)用。