我是武漢祥哥，親自買賣房產(chǎn)20余套，過去一年幫助1000 朋友買到中意的樓盤，以下精選問答內(nèi)容來自“武漢祥哥評房”。

問：祥哥，我是去年買的新房，二套，當時利率上浮30%，請問現(xiàn)在應(yīng)該轉(zhuǎn)LPR嗎？

答：去年買房利率是的，二套普遍上浮25-40%，建議轉(zhuǎn)LPR，長遠來看，利率下行是大概率事件，轉(zhuǎn)LPR更劃算。問：今年新房價格越漲越厲害，二手房的價格比較平穩(wěn)甚至略微下降，這是怎么回事？

答：1.新房漲價，屬于kfs定價，不是市場定價，一是kfs準確把握住了消費者買漲不買跌的心態(tài)，降價的話有時會陷入越降越賣不動的死胡同；二是市場上確實還有少數(shù)性價比較高的新盤，如融創(chuàng)城、長投綠城蘭園等，適度漲價也合理，次次說明剛需盤需求旺盛；三是新房的備案價大幅上漲需要XX默許，懂了就好。

認購書約定明確，定金不返還

與種情況不同，如果認購協(xié)議明確約定了簽訂合同的條件和具體內(nèi)容，購房者單方面不同意簽訂購房合同，購房者就要承當違約責(zé)任，開發(fā)商則有權(quán)拒絕返還定金。

雙方未就額外事項達成一致，定金應(yīng)予返還

簽訂房屋認購協(xié)議時通常無法覆蓋所有情形，比如因限購、限貸導(dǎo)致購房者失去購房資格，這種情況下購房者可能無法依約簽訂購房合同，此時購房者和開發(fā)商都不存在違約行為，雙方均不用承擔(dān)違約責(zé)任，開發(fā)商應(yīng)將定金返還給購房者

到了九月，因為天氣涼爽，七八月壓抑的購買力會重新去看房。但切記，九月是“小陽春”，或許有5%的漲幅，或許不死不活，但是大火場。

全年的決戰(zhàn)從來不在“金九銀十”。對于我們來說，九月十月基本是被忽略掉的。我們始終不明白媒體極力鼓吹“金九銀十”目的何在，一來有可能是他們蠢，二來有可能對新房銷售較重要，要完成年度銷售計劃。

進入十二月，市場徹底蕭條。

而我們有一個“反向思維”，一年中的買房月份，其實是十二月/一月。為什么，因為十二月/一月，是一年中淡淡淡的淡季。基本上是沒有人買房的。中國人的傳統(tǒng)，是春節(jié)前不買房，大年夜除夕夜之前，不做任何重大的人生決策。

同時，年末銀根緊縮，新增投放接近于0。

這樣，就造成了一個的“市場真空”。

因為拋盤永遠存在，永遠會有需要賣掉房子籌錢急需的人群。而一到Dec/Jan，市場上根本沒有普通買房者了，價格就會降低，如果你“反向操作”的話，Dec/Jan是買到筍盤的。