物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)中存在的問(wèn)題：

理手段落后。物業(yè)管理的社會(huì)化、專業(yè)化及其業(yè)務(wù)的復(fù)雜性，要求物業(yè)管理公司必須具備較高的管理服務(wù)水平。絕大多數(shù)物業(yè)管理公司缺乏現(xiàn)代化的管理的硬件設(shè)備和軟件技術(shù)，多半停留在傳統(tǒng)的手工式管理階段，因而不能有效地提高管理質(zhì)量和效率，不能適應(yīng)現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的要求，一定程度上制約了自身發(fā)展。

收支行為不規(guī)范。物業(yè)管理是集管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)為一體，以“微利、服務(wù)社會(huì)”為經(jīng)營(yíng)方針，屬于第三產(chǎn)業(yè)的服務(wù)性行業(yè)，向住戶收取管理服務(wù)費(fèi)和有償服務(wù)費(fèi)是物業(yè)公司的主要經(jīng)營(yíng)收入之一，合理的收費(fèi)是物業(yè)公司正常運(yùn)作的前提。目前，物業(yè)公司普遍存在收費(fèi)行為不規(guī)范的問(wèn)題；有的公司收費(fèi)項(xiàng)目、依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)不公布，收支賬目不公開(kāi)，對(duì)業(yè)主或住戶提出的疑問(wèn)不作明確說(shuō)明和解釋，缺乏透明度。

管理機(jī)制運(yùn)作不協(xié)調(diào)。由于物業(yè)公司大多都是開(kāi)發(fā)公司下屬企業(yè)，對(duì)物業(yè)驗(yàn)收難以規(guī)范，前期管理費(fèi)用難以到位，故物業(yè)公司的業(yè)主權(quán)益得不到有效保障，公共維修費(fèi)用、配套設(shè)施不到位，先天不足使物業(yè)管理公司的生存和管理非常困難。此外，物業(yè)公司在管理內(nèi)容上與城市管理有較多的重復(fù)部分，在管理權(quán)限上，與有關(guān)行政部門較難劃分清楚，關(guān)系難以理順，物業(yè)公司與小區(qū)管委會(huì)，在物業(yè)管理中的地位、作用及其責(zé)權(quán)利的關(guān)系也不明確。物業(yè)管理與行政管理等方面的關(guān)系也不協(xié)調(diào)，給物業(yè)管理帶來(lái)了 一系列困難和問(wèn)題，使物業(yè)公司對(duì)一些項(xiàng)目的管理處于兩難境地，影響和制約著管理的正常開(kāi)展。

物業(yè)公司的義務(wù)具體都有什么，物業(yè)公司有哪些義務(wù)？

1、履行物業(yè)管理合同。對(duì)業(yè)主委托管理的房屋、設(shè)施、公共部位進(jìn)行維護(hù)、維修，承擔(dān)小區(qū)及小區(qū)內(nèi)物業(yè)的保安、防火、綠化維護(hù)、清掃保潔以及產(chǎn)權(quán)人和使用人日常生活必需的便民服務(wù)。

2、接受物業(yè)管理會(huì)和居民。

3、將主要管理辦法提交物業(yè)管理會(huì)審議決定。

4、接受房屋和土地的指導(dǎo)和監(jiān)督管理機(jī)關(guān)、其他行政主管部門和當(dāng)?shù)亟值擂k事處。

5、發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)、規(guī)章的，及時(shí)向有關(guān)行政主管部門報(bào)告。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十四條，業(yè)主會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容。

物業(yè)和開(kāi)發(fā)商的關(guān)系是什么？

1.隸屬關(guān)系:物業(yè)公司實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商的子公司;2. 合同關(guān)系:開(kāi)發(fā)商一般會(huì)以原業(yè)主的身份簽訂物業(yè)管理合同，然后聘請(qǐng)物業(yè)公司對(duì)社區(qū)進(jìn)行前期管理。需要指出的是，雖然物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商之間存在一定的關(guān)系，但二者的工作范圍是不同的，不能混淆。

二、開(kāi)發(fā)商欺詐行為有哪些？

1.在出售現(xiàn)房的時(shí)候，如果開(kāi)發(fā)商把這些質(zhì)量不好的房子當(dāng)作高質(zhì)量的房子銷售，那就是一種欺騙。

2、開(kāi)發(fā)商用合格的房屋當(dāng)做工程從中騙工程加價(jià)。

3、在銷售房屋的時(shí)候就已經(jīng)知道自己的房屋不能進(jìn)行公開(kāi)銷售的房屋。

4、虛標(biāo)清盤(pán)價(jià)、便宜等欺詐的價(jià)格銷售房屋。

5、故意隱瞞自己的身份，或者冒充其他開(kāi)發(fā)商的名義進(jìn)行銷售的。

6、采取了聘用他人等方式進(jìn)行欺騙式的銷售誘導(dǎo)。

7. 利用報(bào)紙、廣播、電視、雜志等大眾媒體對(duì)自己的商品房進(jìn)行不真實(shí)的宣傳。

物業(yè)工作：征收各類費(fèi)用、保管使用管理基1金。物業(yè)會(huì)定期收取管理費(fèi)，編制預(yù)算、收支帳目，并定期公布，以便業(yè)主和使用人監(jiān)督。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容有哪些：1.每半年向業(yè)主委1員會(huì)報(bào)送物業(yè)維修、更新費(fèi)用的收支帳目，接受審核;2.發(fā)現(xiàn)違反本條例或者業(yè)主公約的行為，立即進(jìn)行勸阻、制止，并向業(yè)主委1員會(huì)和有關(guān)行政機(jī)關(guān)報(bào)告。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容有哪些？1.經(jīng)常對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行各方面的巡視、檢查，定期對(duì)住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù);2.接到物業(yè)損壞報(bào)修時(shí)，限時(shí)進(jìn)行維修和處理。