物業(yè)管理作為一種無形服務還具有自身的一些特點：

1、 綜合性，物業(yè)管理服務不僅包括物業(yè)共用部位和共用設施設備的維修養(yǎng)護，而且包括對物業(yè)管理區(qū)域內綠化、清潔、交通和公共秩序維護等內容；

2、 持續(xù)性，與一次不同，物業(yè)管理服務的提供是一個持續(xù)的不間斷的過程，物業(yè)服務企業(yè)必須保證物業(yè)共同部位的長時間完好和共用設施設備的全天候運行；

3、 長期性，物業(yè)管理服務的持續(xù)性和更換物業(yè)管理企業(yè)的巨大成本，使得物業(yè)服務合同的期限一般較長，這有利于服務質量的改進和客戶關系的改善；

4、 穩(wěn)定性，嚴格的不動產(chǎn)登記制度和物業(yè)產(chǎn)權變更的高昂成本，使得物業(yè)服務業(yè)與其他服務業(yè)相比，客戶（業(yè)主）具有相對穩(wěn)定的特點（這一點在居住物業(yè)管理中尤為明顯），服務群體的相對穩(wěn)定，在使得物業(yè)服務企業(yè)必須長時間接受客戶的監(jiān)督和考驗的同時，也有利于維系客戶的忠誠度和契約的穩(wěn)定性。

?物業(yè)管理公司了解業(yè)戶就是尋找市場

物業(yè)管理公司是服務的提供者，其服務對象主要是物業(yè)區(qū)域的物業(yè)產(chǎn)權人（業(yè)主）和物業(yè)使用人（租戶或其他住戶），我們統(tǒng)稱為業(yè)戶，他們是服務的接受者，是物業(yè)管理公司的顧客，物業(yè)管理公司要實施服務營銷，創(chuàng)造更多的顧客，就首先要了解業(yè)戶，了解其構成、需求及其消費動機與消費習慣，然后才能進行有針對性的服務營銷策劃。

了解業(yè)戶的過程也是一個市場調研、市場細分，即尋找市場的過程，通過對業(yè)戶的了解，特別是對業(yè)戶需要、期望與需求的了解，對業(yè)戶效用、價值與滿足的了解，你就能知道業(yè)戶滿意什么樣的服務產(chǎn)品，進而找到服務營銷的目標市場與經(jīng)營對策。

物業(yè)管理經(jīng)營中存在的問題

1、 對物業(yè)管理的內涵理解不深。有的公司將物業(yè)管理和服務的范圍停留在清掃、保潔、垃圾清運、綠化草坪、維修水電和房屋等一般日常服務項目上，甚至仍然沿用過去行政管理的辦法，行政色彩濃厚；有的片面強調企業(yè)經(jīng)營忽視了業(yè)主的利益，甚至侵了業(yè)主的權益；有的則限于小修、小補，竟不顧及物業(yè)外觀和環(huán)境 的保養(yǎng)，忽略了對物業(yè)的整體維護和管理，致使物業(yè)破損貶值；在緊緊圍繞業(yè)主和使用者各項需求開展多種經(jīng)營活動和專項服務方面顯得乏力，更談不上對物業(yè)管理品牌的塑造。

2、 物業(yè)管理人員素質不高。物業(yè)管理是專業(yè)化和綜合性要求都比較高的行業(yè)，對管理人員的專業(yè)水平和綜合素質要求都比較高?，F(xiàn)在的物業(yè)管理公司人員大多數(shù)屬于半路出家，基本沒有受過正規(guī)的技能培訓，缺乏系統(tǒng)的物業(yè)管理知識和物業(yè)管理運作能力，缺乏必備的綜合經(jīng)驗和能力。面對許多需要協(xié)調的眾多關系，管理人員顯得力不從心。

物業(yè)服務還包括其他生活服務：小區(qū)的物業(yè)服務如何是由物業(yè)公司決定的，有些物業(yè)公司還提供一些生活服務，比如送小孩去托兒所、訂牛奶、送報紙、就醫(yī)送藥等生活服務，而有的業(yè)主對此都不清楚，根本就不知道還有此條。一個大型物業(yè)內部居住著各種職業(yè)、性格的業(yè)主和用戶，物業(yè)管理公司可通過開展聯(lián)誼活動處理好物業(yè)內部人際關系，讓業(yè)主和用戶有機會交流，加深理解，減少糾紛和爭執(zhí)的發(fā)生。