廣州買商鋪后發(fā)現(xiàn)鋪內(nèi)有多扇電梯安全門能退房嗎？

  張靜律師解答：可以。如下面這個(gè)案件，買房并拿房產(chǎn)證后發(fā)現(xiàn)鋪內(nèi)有五扇電梯安全門，嚴(yán)重影響使用。開發(fā)商辯稱早就告訴了購(gòu)房人，法z院不支持，判z決解除合同，退還房款。

判z決書節(jié)選：

   本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是:涉案《廣州市商品房買賣合同(預(yù)售)》及附件應(yīng)否解除問(wèn)題。現(xiàn)評(píng)析如下:從雙方當(dāng)事人提供的證據(jù)可知,涉案商品房買賣合同的附圖、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后的房屋分層圖以及涉案所在樓層在國(guó)土規(guī)劃部門本案的平面防火分區(qū)示意圖均未顯示涉案商鋪內(nèi)存在五扇電梯安全門。雖然碧某物業(yè)公司已在劉某認(rèn)購(gòu)涉案商鋪時(shí)告知?jiǎng)⒛稠毜缴姘干啼伈榭船F(xiàn)狀,但碧某物業(yè)公司提供的證據(jù)均不足以證明劉某在簽訂涉案商鋪認(rèn)購(gòu)書至收樓期間五扇電梯安全門已經(jīng)存在,或者告知該商鋪將會(huì)存在五扇電梯安全門的情況,同時(shí),碧某物業(yè)公司明確表示五扇電梯安全門不能封起來(lái)且在遇到緊急情況需通過(guò)該五扇門進(jìn)入電梯救援,甚至連物品都不允許堆放。顯然該五扇電梯安全門的存在會(huì)直接影響劉某享有的專有的占有、使用涉案商鋪的權(quán)利,導(dǎo)致其購(gòu)買涉案商鋪的合同目的不能實(shí)現(xiàn)。碧某物業(yè)公司認(rèn)為其出售涉案房屋時(shí)已考慮了五扇電梯安全門的因素,對(duì)此并無(wú)提供證據(jù)予以佐證,因此,法z院根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定,支持劉某解除涉案商品房買賣合同及附件的訴求。

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廣州哪些情形下不能主張房屋買賣合同無(wú)效？

  《廣東省人民z法z院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第七條：當(dāng)事人以房屋買賣合同存在下列情形之一為由主張合同無(wú)效的,不予支持:

(一)出賣人未領(lǐng)取權(quán)屬證書的;

(二)買賣未經(jīng)抵z押權(quán)人同意的;

(三)買賣未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意的;

(四)房屋被依法采取查封等強(qiáng)制措施的;

(五)部分共有人擅自出賣共有房屋的;

(六)按份共有人違反法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓其份額,侵害其他共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的;

(七)出違反法律規(guī)定出售房屋,侵害承優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的;

(八)違反政z府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策,但不違反法律、行政治法規(guī)效力性強(qiáng)制性規(guī)定或者公序良俗的。

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廣州商品房買賣合同約定綠地、露臺(tái)等共有部分贈(zèng)送給業(yè)主有效嗎？

  張靜律師解答：將業(yè)主共有的面積贈(zèng)送給某個(gè)業(yè)主的約定無(wú)效。

相關(guān)法條：

《廣東省人民z法z院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第十一條：商品房買賣合同違反規(guī)劃,約定將業(yè)主共有的綠地、空地、露臺(tái)等贈(zèng)與買受人或者由買受人,或者約定出賣人利用建筑物共有部分的,屬于違反物權(quán)法第七十條、七十六條的規(guī)定,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該約定無(wú)效。

《物權(quán)法》

第七十條 業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

第七十六條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(二)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;

(三)業(yè)主委z員會(huì)或者更換業(yè)主委z員會(huì)成員;

(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;

(五)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;

(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

廣州認(rèn)購(gòu)書對(duì)貸z款的約定與實(shí)際不一致能退定金嗎？

  張靜律師解答：可以。如下面這個(gè)案件，就是因?yàn)檎J(rèn)購(gòu)書對(duì)貸z款流程的約定與實(shí)際貸z款流程不一致退定金成功的。

判z決書節(jié)選：

法z院認(rèn)為：張某認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書不能繼續(xù)履行的理由是金某公司不能提供銀行的同貸書，從而拒絕再簽訂商品房買賣合同。因?yàn)橘Jz款的程序與商業(yè)貸z款不同，而金某公司提供的認(rèn)購(gòu)書中的條款未就貸z款的程序進(jìn)行準(zhǔn)確和詳細(xì)說(shuō)明，條款約定及張某的理解與實(shí)際的貸z款程序不一致，金某公司在此存在一定過(guò)錯(cuò)。同時(shí)，就本案查明的事實(shí)，張某已經(jīng)向按揭銀行的律所提交了資料，并已經(jīng)獲得初步審核同意，按照貸z款的流程，雙方可在簽訂《商品房買賣合同》后提交資料完成貸z款手續(xù)。因此認(rèn)購(gòu)書解除，不可歸責(zé)于雙方，金某公司應(yīng)將定金40000元退還給張某。張某要求雙倍返還定金依據(jù)不足，法z院不予支持。至于張某主張的按揭費(fèi)用，并非金某公司收取，張某主張金某公司賠償該費(fèi)用，依據(jù)不足，法z院不予支持。