物業(yè)托管公司對電梯設(shè)備的維保質(zhì)量的管控，實質(zhì)上就是要管理控制好電梯維修保養(yǎng)的全過程，目前電梯維修保養(yǎng)存在的問題主要包括以下幾個方面：

電梯備件不足。深圳有數(shù)百家電梯維保單位，大多數(shù)維保單位并不是電梯生產(chǎn)制造單位，配件完全靠外部采購，因此電梯維保單位不可能配備較為齊全的電梯配件，延誤電梯修復(fù)時間的情況時有發(fā)生，對物業(yè)管理公司造成一定的影響。

配件更換頻繁。主要原因就是：1、更換的配件質(zhì)量不過關(guān)。2、與維保人員的技術(shù)水平有關(guān)系。3、通過更換配件達到創(chuàng)收的目的。4、電梯設(shè)備設(shè)計的原因。

維保人員責(zé)任心不強。主要體現(xiàn)在保養(yǎng)過程能省就省，保養(yǎng)內(nèi)容能少就少，保養(yǎng)時間盡量縮短。出現(xiàn)問題后找理由，互相推諉責(zé)任，使處理問題時間變得較長，對物業(yè)管理公司的要求敷衍了事。

?什么是前期物業(yè)管理？

什么是前期物業(yè)管理？有什么規(guī)定？

答：前期物業(yè)管理，是指住宅出售后至業(yè)主會成立前的物業(yè)管理。它有下列規(guī)定：

(1)新建商品住宅出售單位應(yīng)當(dāng)在出售住宅前制定業(yè)主臨時管理規(guī)約，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽定前期物業(yè)管理服務(wù)合同，并報物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門備案。

(2)新建商品住宅出售單位與住宅買售人簽訂住宅轉(zhuǎn)讓合同時，應(yīng)當(dāng)講業(yè)主臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)管理服務(wù)合同和住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保證書等作為住宅轉(zhuǎn)讓合同的附件。

(3)業(yè)主臨時管理規(guī)約不得與法律、法規(guī)相抵觸。

(4)新建商品住宅出售單位在前期物業(yè)管理期間，不得使用房屋維修金。

(5)新建商品住宅出售單位在前期物業(yè)管理服務(wù)費用，由住宅出售單位承擔(dān)，自新建商品住宅交付使用之日至前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費用，由住宅出售單位和買受人按照住宅轉(zhuǎn)讓合同的約定承擔(dān)。

業(yè)主臨時管理規(guī)約至業(yè)主大會或者業(yè)主大會審議通過的業(yè)主管理規(guī)約生效時終止。前期物業(yè)管理服務(wù)合同至業(yè)主會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同生效時終止。

住宅出售單位違反上述五項條款的，由市房地局或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門責(zé)令其改正，可以并處以罰款。

業(yè)主辦理入住時，應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)交納哪些費用？

答：業(yè)主辦理入住時，需按下列規(guī)定交納物業(yè)管理費：

業(yè)主購買期房，應(yīng)交付自住宅交付使用之日（按住宅局簽發(fā)的住宅交付費用許可證為準）起至辦理入住手續(xù)時的物業(yè)管理服務(wù)費和不超過三個月的物業(yè)管理服務(wù)費的預(yù)付款；

業(yè)主購買現(xiàn)房，應(yīng)交付自轉(zhuǎn)讓合同生效之日起至辦理入住手續(xù)時的物業(yè)管理服務(wù)費和不超過三個月的物業(yè)管理服務(wù)費預(yù)付款。業(yè)主入住后，預(yù)付不超過三個月的物業(yè)管理服務(wù)費。

業(yè)主或使用人裝修住宅，應(yīng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝修住宅的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者使用人。

物業(yè)管理企業(yè)自行提供服務(wù)收費的，業(yè)主或者使用人可以不支付。其他部門委托物業(yè)管理企業(yè)代辦收費的，應(yīng)經(jīng)物業(yè)部門認可。業(yè)主在交付時，可向物業(yè)管理企業(yè)提出驗看代辦委托的物價部門認可的有關(guān)證明。

開發(fā)企業(yè)為房屋添置的所有設(shè)施，應(yīng)按規(guī)定計入房屋轉(zhuǎn)讓總價格中，不應(yīng)在業(yè)主入住時，另增收費項目。

物業(yè)管理到底多重要

一個物業(yè)經(jīng)理曾經(jīng)這樣對我說：在所有的行業(yè)中，服務(wù)業(yè)蕞難。在服務(wù)業(yè)中，物業(yè)管理蕞難。她舉了個簡單的例子：消費者到商場買東西，到餐館吃飯哪有不付錢的道理？唯有在物業(yè)管理中，業(yè)主享受了服務(wù)卻可以理直氣壯地不付錢。

在中國傳統(tǒng)文化中就有看不起服務(wù)業(yè)的習(xí)慣，認為是伺候人的。這種觀念與中國人多、勞動力便宜有關(guān)。目前，整個物業(yè)管理行業(yè)仍然是收入較低的。保安、保潔的月收入只有幾百元，經(jīng)理級的月收入幾千元與其他行業(yè)的經(jīng)理根本無法比。而他的辦公環(huán)境、工作強度、工作責(zé)任，無論是管理財產(chǎn)的責(zé)任和社會責(zé)任都是任何行業(yè)的經(jīng)理無法比的。

比如，一個高

中檔小區(qū)的物業(yè)經(jīng)理通常管上百人，負責(zé)幾億，十幾億的財產(chǎn)管理，掌握數(shù)百萬，甚至上千萬的物業(yè)費。這些人常常遭到業(yè)主的無理訓(xùn)斥和打罵。甚至有的業(yè)主說，你活該愛掙這份錢，物業(yè)就是我們雇的保姆，我們要怎么樣就怎么樣。我沒見過哪個行業(yè)像物業(yè)管理那樣遭到普遍的輕視和誤解。