寶安工業(yè)園區(qū)寫字樓招租信賴推薦國潤物業(yè)

發(fā)布時間：2021-08-23 03:03

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產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)廠房

就開發(fā)階段而言，在一級開發(fā)、二級開發(fā)基礎(chǔ)上，又衍生出了半級開發(fā)、一級半開發(fā)等?？梢哉f，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是、第二、第三產(chǎn)業(yè)融合的一二級聯(lián)動開發(fā)。

三、現(xiàn)代方程式：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)=（產(chǎn)業(yè) 地產(chǎn)）互聯(lián)網(wǎng) 金融

李在2015年中央政府兩會上提出“互聯(lián)網(wǎng) ”，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也開啟了“互聯(lián)網(wǎng) ”時代，以馬云的菜鳥網(wǎng)絡(luò)科技的“菜鳥模式”為代表。

菜鳥模式：鳥頭、鳥身、兩翼

鳥頭就是產(chǎn)業(yè)：快消品物流

鳥身就是土地：建設(shè)全球云倉并通過智慧物流骨干網(wǎng)鏈接

一翼是互聯(lián)網(wǎng)：天貓，起著的作用

一翼是金融：支付寶，起著放大器的作用

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)代方程式實現(xiàn)了信息流、物流與資金流的全球全時流動。

四、未來方程式：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)=（（產(chǎn)業(yè) 地產(chǎn)）互聯(lián)網(wǎng) 金融）智庫

通訊、結(jié)算等科技技術(shù)的發(fā)展，會進(jìn)一步推動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方程式的升級。除了互聯(lián)網(wǎng)與金融作為兩翼，在未來，智庫起著的作用。

如果投資建設(shè)一個工業(yè)園，對外用于租賃，那么收益率應(yīng)如何計算?這是一個比較復(fù)雜的問題。因為涉及到工業(yè)用地的操作，不能簡單按照一般的投資回報比例來計算。以下舉個例子來說明。假設(shè)廠房建設(shè)2000萬，土地1000萬，廠區(qū)水、供電、用暖、照明、污水處理、消防等配套設(shè)施投500萬按10期進(jìn)行折舊，廠區(qū)內(nèi)道路投500萬，廠房保險每年5萬，保安、保潔、水電工等物業(yè)人員工資每年10萬，每年收到物業(yè)管理費15萬，每年收到房租300萬，那么每年的收益率應(yīng)該怎么去算才合理，算出的收益率能反映什么問題?

在列出的例子中，廠房每年的保險和安保收入沖抵，可以不考慮這兩項。其他的從以下兩部分考慮：

一、土地投資：工業(yè)用地價格很低，一般只有同地段商住地的十分之一,遠(yuǎn)低于政府的征收成本，所以升值潛力很大且穩(wěn)定。各地政府在拍賣工業(yè)用地后，關(guān)心的就是土地能不能正常使用，實現(xiàn)稅收。一般企業(yè)未建成投產(chǎn)以前，很多政府都不會把土地證辦理給企業(yè)。如果工業(yè)用地長時間不能實現(xiàn)稅收收益，政府會用很多方式爭取收回土地，另行拍賣。所以，只有順利運(yùn)營實現(xiàn)客戶入駐才能從利益上和政府一致，保證土地證的辦理和土地持有。

廠房投資：廠房建成后總花費為2000 500 500=3000萬/300萬

(年租金)=10年在不考慮維修費用的前提下，年收益率10%

如果是鋼結(jié)構(gòu)廠房，10年以后幾乎無法繼續(xù)使用或者維護(hù)成本很高。

例子中能享受到的是且只是土地增值。這3000萬基本上是白投。這就意味著花了3000萬在1000萬的土地上修建了很多廠房，目的就是為了辦理到土地使用證，保住土地不被國家沒收。享受工業(yè)土地的增值。

根據(jù)以上兩方面情況，得到如下結(jié)論供參考：

1、收益率太低。

例子中的租金定價不能支撐投資。需要進(jìn)行產(chǎn)品的調(diào)整，建造低造價高租金的廠房。(廠房和住房有本質(zhì)區(qū)，實用性很重要，高造價并不意味著高租金，不一定適應(yīng)市場需要)

2、降低廠房投入。

如果運(yùn)作模式不變，租金和造價又受當(dāng)?shù)厥袌鲋萍s。那建議減少廠房投資，降低廠房修建面積。單純滿足政府的規(guī)劃要求，達(dá)到持有土地享受增值的目的。視作固定資產(chǎn)投資，辦理土地使用證后可用投資其他項目。

3、考慮調(diào)整運(yùn)作模式。

如果單純廠房租賃不能實現(xiàn)有效的投資回報，建議在合理的范圍內(nèi)調(diào)整運(yùn)作模式。如：總部辦公、廠房定修出售、土地劃分出售或出租等。

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