廣州網(wǎng)簽合同內(nèi)容與三方合同不一致，賣家能拒絕賣房嗎？

  張靜律師解答：不能，三方合同一般會約定，其他合同條款與本合同不一致時，以本合同為準(zhǔn)。而網(wǎng)簽合同一般只是為了用于網(wǎng)簽，如有高貸的情況，則可能發(fā)生爭議。如沒有高貸的情況，只是對付款和過戶時間與三方合同不一致，則應(yīng)以三方合同為準(zhǔn)。賣家不能僅以此類約定不一致為由拒絕履行合同。

判z決書節(jié)選：

法z院認(rèn)為,《買賣合同》已明確約定“甲、乙雙方簽訂的《廣州市存量房買賣合同》(正式版)與本合同具有同等效力,不一致時以本合同為準(zhǔn);本合同未盡事宜,可由當(dāng)事人約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議;補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力”,該條款實(shí)際賦予了《補(bǔ)充協(xié)議》中“甲乙雙方確戶時間2017年3月25日前”的約定有高于梁買家、林賣家此后簽訂的《網(wǎng)簽合同》中不一致條款的效力,無論《網(wǎng)簽合同》約定雙方過戶的時間遲于2017年3月25日還是《網(wǎng)簽合同》根本沒有約定遲過戶時間,林賣家都可以依據(jù)《買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》要求梁買家在2017年3月25日前辦理案涉房屋的過戶手續(xù)。此外,林賣家亦無證據(jù)證明其在梁買家簽訂《網(wǎng)簽合同》后曾要求梁買家就相關(guān)條款進(jìn)行修改。綜上,林賣家以《網(wǎng)簽合同》的內(nèi)容與《買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》的內(nèi)容不一致拒絕簽訂《網(wǎng)簽合同》進(jìn)而拒絕履行案涉房屋買賣合同,理據(jù)不足,已構(gòu)成違約。林賣家作為違約方,無權(quán)要求梁買家承擔(dān)違約責(zé)任,支付違約金。故就林賣家在本案中的訴z訟請求,法z院均予駁回。

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廣州房屋連環(huán)買賣糾紛可以請求過戶嗎？

  張靜律師解答：如果其他合同參與人同意過戶，就可以判z決當(dāng)事人依次辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，如果有一個參與人不同意的，就只能要求賠償違約金，不能要求過戶。

相關(guān)法條：

《廣東省高z級人民z法z院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第二十五條：房屋連環(huán)買賣均未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,終買受人以其合同相對人為被告提起訴z訟,請求協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,人民z法z院可以通知參與房屋買賣的其他當(dāng)事人作為第三人參加訴z訟。

被告以及第三人不提出抗辯或者抗辯理由不成立的,可以判z決當(dāng)事人依次辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。第三人提出的抗辯理由成立的,人民z法z院可依照合同法第z一百一十條第z一項(xiàng)的規(guī)定駁回終買受人的訴z訟請求。

《合同法》第z一百一十條第z一項(xiàng)：當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

(一)法律上或者事實(shí)上不能履行;

廣州法z院判z決房屋買賣合同無效前，會提醒買家反訴退款嗎？

  張靜律師解答：一方起訴合同無效或撤銷，法z院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)支持的，應(yīng)該向被告釋明：“如法z院判z決合同無效，你方是否反訴返還財產(chǎn)”。如被告回復(fù)要反訴，則可一并審理。如被告回復(fù)即使法z院判z決合同無效，仍不反訴，則法z院可徑行判z決，由被告去另案起訴返還房款。

《廣東省高z級人民z法z院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第四十四條：房屋買賣合同被認(rèn)定無效或者被撤銷、解除后, 買受人應(yīng)當(dāng)將房屋返還給出賣人,并支付房屋占有使用的費(fèi)用,費(fèi)用可參照同期同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)計算;出賣人應(yīng)當(dāng)將收取的價款返還給買受人,并支付貸z款利息。一方當(dāng)事人起訴請求確認(rèn)房屋買賣合同無效或者撤銷、解除合同并返還財產(chǎn),人民z法z院經(jīng)審理認(rèn)為合同無效或者應(yīng)予撤銷、解除的,應(yīng)當(dāng)向被告釋明反訴請求返還財產(chǎn),避免判z決單方返還財產(chǎn)造成當(dāng)事人利益失衡。

合同無效或者被撤銷的,一方因房產(chǎn)價值波動受到的損失, 由當(dāng)事人按照各自的過錯承擔(dān)。合同解除的,守約方因房產(chǎn)價值波動受到的損失,由違約方賠償。

廣州二手房買家沒有購房資格，終無法過戶算誰違約？

  張靜律師解答：按照合同約定來認(rèn)定是否構(gòu)成違約。如下面這個案件，合同約定“因政策原因?qū)е沦I賣雙方無法在2017年7月30日前過戶，合同自動解除，賣方退還全部定金”。一審法官認(rèn)為簽訂合同時雙方都知曉買家沒有購房資格，則該政策原因因是指其他政策，不包含買家不具備購房資格這個情況。判定買家構(gòu)成違約，賣家可沒收定金。二審法z院認(rèn)為政策原因包含了購房資格的情況，認(rèn)定買家不構(gòu)成違約，定金退還。

本院認(rèn)為，雙方合同簽訂時，廣州地區(qū)限購政策已實(shí)施多年，買賣雙方及經(jīng)紀(jì)方理應(yīng)知曉。然而，在李買家不具有購房資格的情況下，李買家與陳賣家作為完全民事行為能力人仍簽訂上述合同，買賣雙方均應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任，但該責(zé)任可相抵。在李買家不具備購房資格的情況下，李買家與陳賣家在《房屋買賣合同》第十三條特別約定，因政策原因?qū)е沦I賣雙方無法在2017年7月30日前過戶，合同自動解除，賣方退還全部定金。結(jié)合一審訴z訟中，證人梁某到庭所述及中介公司未收取中介費(fèi)用的事實(shí)，前述第十三條的特別約定應(yīng)是各方對有關(guān)李買家的購房資格問題所作特別約定，即李買家在2017年7月30日前未具備購房資格的，合同自動解除，賣方退還全部定金。為此，一審認(rèn)定該條款中有關(guān)“政策原因”應(yīng)理解為簽訂合同后所出現(xiàn)新的房屋調(diào)控政策，李買家未取得購房資格問題也不適用該合同十三條的約定欠妥，本院予以糾正?，F(xiàn)李買家至2017年7月30日仍不具備購房資格，李買家根據(jù)前述條款要求陳賣家全額退還定金100000元有合同依據(jù)，本院予以支持。一審認(rèn)定李買家單方構(gòu)成違約，判處李買家已交納的定金100000元由陳賣家沒收，不予退還不當(dāng)，本院予以糾正。

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