廣州出房產(chǎn)證的時間能否視為收樓時間？

  張靜律師解答：可以，在其他收樓條件存在爭議的情況下，可以以出房產(chǎn)證的時間認定為收樓時間。如下面這個案件，購房者在收樓時，發(fā)現(xiàn)大門處有一個一米深的洞，就拒絕收樓。后在雙方對收樓時間有爭議時，法z院就認為，在雙方對開發(fā)商是否有書面通知收樓有爭議的情況下，遲可以以出房產(chǎn)證的時間認定為收樓時間。

判z決書節(jié)選：

關于逾期交樓違約金的問題。根據(jù)奧某公司提供的《工程竣工驗收備案表》，其備案范圍雖未明確表述是否包括涉案房屋在內，但從其記載的項目施工許可證號與雙方簽訂的買賣合同中所記載的涉案房屋所在項目的施工許可證號一致中，可以判定該竣工驗收備案表所涉的項目建設范圍包括了涉案房屋在內。據(jù)此，可以確定涉案房屋所在的建設項目取得竣工驗收備案表的時間為2010年12月27日。關于涉案房屋的通水、通電、通氣、通郵時間，相關單位已在復函中作出明確說明，法z院對此予以確認。合同約定奧某公司應在2007年12月31日前將涉案房屋交付黃某使用，但奧某公司其時尚未取得涉案房屋所在工程的竣工驗收備案表，尚未具備通水、通電、通氣、通郵等基本使用條件，且奧某公司亦無證據(jù)證實其有書面通知過黃某辦理房屋交付手續(xù)，故對黃某主張奧某公司違反合同約定逾期交樓的事實，法z院予以確認。奧某公司主張涉案房屋于2007年11月28日取得工程竣工驗收報告后即已具備交付條件，沒有事實和法律依據(jù)，法z院不予采納。由于房管部門于2011年7月4日就涉案房屋辦理了權屬人為黃某的產(chǎn)權登記并頒發(fā)了房地產(chǎn)權證，黃某自該日起已能對涉案房屋行使占有、使用、處分等所有權權能，故奧某公司就涉案房屋已完成法律上的交付。現(xiàn)黃某主張由奧某公司向其交付涉案房屋及承擔2011年7月4日以后的逾期交房責任，理據(jù)不足，法z院不予支持。

廣州商品房交樓的法定條件是什么？

  張靜律師解答：交樓法定條件是完成了竣工驗收備案。此條件為法定，不能以合同約定的形式變更。

相關法條：

《廣東省人民z法z院關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第三十條：根據(jù)《關于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品房住房預售制度有關問題的通知》(建房〔2010〕 53 號)第十一條的規(guī)定,交付使用的商品房應當經(jīng)過竣工驗收合格并已在當?shù)亟ㄔO行政主管部門辦理工程竣工驗收備案。

合同約定的交付條件高于前款標準的,以合同約定為準;合同約定的交付條件低于前款標準的,按前款規(guī)定認定。

廣州張靜律師多年來代理大量房產(chǎn)訴z訟案件，有豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗，事人一致好評。特擅長二手房買賣糾紛，商品房買賣糾紛，宅基地房屋買賣糾紛，房產(chǎn)確權案件及商鋪租賃與買賣糾紛案件，收費優(yōu)惠，歡迎咨詢。

廣州起訴解除認購書退定金官司要注意什么？

  張靜律師解答：實踐中只要證明雙方曾就簽訂正式商品房買賣合同協(xié)商過，是因為某條款無法達成一致才無法簽訂的，定金就都可以退，但就具體是什么事情無法達成一致，原告需要舉證，如沒有任何證據(jù)證明此事發(fā)生過，則可能敗訴。如下面這個案件，原告起訴退定金的理由是開發(fā)商要求捆綁簽訂《裝修合同》，但卻拿不出任何的證據(jù)證明該事實，終法z院以原告舉證不能判z決其敗訴。

法z院認為，趙某本案訴請珠某公司雙倍返還定金共計100000元及利息的問題。因趙某、珠某公司簽訂的《樓宇認購書》明確約定了趙某應在2016年8月28日前向珠某公司支付涉案房屋的首期房款870241元，逾期未支付的，珠某公司有權解除《樓宇認購書》并沒收趙某已繳納的定金。此后，珠某公司多次催促趙某履行認購書的義務，但趙某均未依約履行支付首期房款等。趙某抗辯因為珠某公司要求捆綁簽訂《裝修合同》導致未簽訂《商品房買賣合同》，趙某有正當理由不交付首期款，珠某公司構成違約，應向趙某雙倍返還定金并支付利息。但趙某未對此提供充分證據(jù)證明，理應承擔舉證不能的法律后果。判z決駁回趙某訴z訟請求。

廣州開發(fā)商隱瞞商品房已被查封，能雙倍返還定金嗎？

  張靜律師解答：可以。如下面這個案件，一審法z院認為，涉案房產(chǎn)的查封在朱某認購之前就已發(fā)生，朱某作為認購方也應履行審慎審查的義務，故朱某對認購書無法履行也應承擔責任，因此，駁回朱某要求益某公司向其雙倍返還定金的請求，僅判z決返還定金。二審法z院認為購房者無過錯，改判支持雙倍返還定金。

二審判z決書節(jié)選：

本院認為，朱某與益某公司訂立的《某園認購書》約定朱某向某公司支付定金50000元，雙方于2014年11月13日前簽訂《商品房買賣合同》，故雙方之間成立商品房預約合同關系，本案案由應為商品房預約合同糾紛?！赌硤@認購書》約定的定金作為雙方在確定的期限內簽訂正式商品房買賣合同的擔z保，其性質應為立約定金，如一方違約導致未能簽訂正式商品房買賣合同則應適用定金罰則?！赌硤@認購書》約定出售方保證認購方能依約取得認購物業(yè)。作為出賣人，益某公司負有如實告知標的物情況以及確保標的物適于交易的義務，然而，益某公司故意隱瞞涉案房屋已被查封的事實，導致雙方未能訂立正式商品房買賣合同，應承擔違約責任。朱某主張益某公司雙倍返還定金，本院予以支持。