具體操作程序如下：

1、原土地使用者向國土部門申請交回土地，并由原土地使用者委托雙方共同認可的評估機構確定補償價格，對原土地使用者進行補償。

2、國土部門根據(jù)規(guī)劃部門出具的原地塊調(diào)整后新的用途及規(guī)劃條件，在綜合考慮政府公布的土地出讓金標準、土地成本、市場教育參考價格和近期相鄰宗地交易價格的基礎上，經(jīng)規(guī)劃、國土、財政、門集體會審確定土地出讓起始價，并由土地交易機構依法組織招拍掛出讓。

3、經(jīng)招拍掛出讓后產(chǎn)生新的土地使用者。新的土地使用者與土地交易機構簽訂成交確認書，并與國土部門簽訂土地出讓合同，按合同約定繳納土地出讓價款。

4、土地使用者按土地出讓合同繳清全部土地出讓價款后，辦理土地使用權證

工業(yè)用地如何報建？

建設項目竣工環(huán)境保護驗收。環(huán)保局監(jiān)督管理科，5個工作日。收件材料包括：建設單位報建項目竣工環(huán)境保護驗收的申請報告、環(huán)境保護執(zhí)行情況報告、有資質(zhì)單位編制《建設項目竣工環(huán)境保護驗收監(jiān)測(調(diào)查)報告(表)》、建設項目竣工環(huán)境保護驗收申請報告(表)、登記卡(含行業(yè)主管部門出具的預審意見)。

建設工程設計方案的審批審批前需征詢民防辦、環(huán)保局、衛(wèi)生局、水務局、綠化市容局、住房保障局、的意見，征詢同意后由規(guī)土局進行建設工程設計方案的審批，時限為10個工作日。

建設用地批準書辦結時限為8天。

建設工程規(guī)劃許可證建設單位在完成設計擴初方案和施工圖設計方案，并經(jīng)有關部門同意后可向規(guī)土局辦理建設工程規(guī)劃許可證，辦結時限為10個工作日。

建設工程規(guī)劃許可證辦好后，建設單位后續(xù)工作是到建交委辦理建筑施工許可證、規(guī)土局辦理開工復驗等準備工作，至此可進行項目的施工。

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地項目

工業(yè)用地轉商業(yè)用地費用是多少

工業(yè)用地轉成商業(yè)用地，需要補繳土地出讓金，涉及到印花稅、契稅;土地使用稅按原規(guī)定執(zhí)行若原工業(yè)企業(yè)有優(yōu)惠，則性質(zhì)發(fā)生變更后可能優(yōu)惠將取消。工業(yè)用地轉商業(yè)用地費用具體如下：

1、若是位于新規(guī)劃的商業(yè)區(qū)內(nèi)，則經(jīng)規(guī)劃批準，取得新的城市用地規(guī)劃許可證后向國土部門申請并重新繳納商業(yè)土地性質(zhì)的出讓金即可。