廣州繼承人之一拆除父母的宅基地房后重建，其他繼承人有份嗎？

  張靜律師解答：無份，如果父母的宅基地房已經(jīng)被拆除重建，則其他繼承人不能再要求繼承新建的房屋。如果其他繼承人認為重建人了自己的權(quán)益，可提起侵權(quán)損害賠償之訴。

判z決書節(jié)選：

法z院認為,首先,根據(jù)《物權(quán)法》第三十條規(guī)定,因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權(quán)的,自事實行為成就時發(fā)生效力。本案所涉房屋的原使用權(quán)人是張某某,建筑面積95.5平方米,后經(jīng)繼承變更權(quán)屬人為鐘某銓,鋼筋混凝土4層(部分三層),建筑面積92.34平方米,總建筑面積287.03平方米。根據(jù)本案證據(jù)及陳某2、陳某、殷某、鐘某1、鐘某2、鐘某5、鐘某4、區(qū)某陳述,目前該房經(jīng)拆除后重建成現(xiàn)狀,5層,建筑面積約500平方米。也就是說,原本登記張某某、或者鐘某銓為使用人的宅基地房屋已經(jīng)滅失,故無法發(fā)生繼承。相關繼承人認為拆除房屋的繼承人構(gòu)成侵權(quán)的,可提起侵權(quán)損害賠償之訴。其次,宅基地房屋的權(quán)屬不能僅依據(jù)其在相關行政部門登記的宅基地使用權(quán)證的情況來簡單一概論之,而應當同時結(jié)合農(nóng)村自建房的特點、建房時間、實際出資情況、實際使用情況等綜合因素來判定?，F(xiàn)陳某2、陳某、殷某、鐘某1、鐘某2、鐘某5、鐘某4未提供反映涉案房屋現(xiàn)狀的《村鎮(zhèn)宅基地使用證》等證據(jù),本案證據(jù)未能充分證實現(xiàn)有的房屋所有人情況。綜上,陳某2、陳某、殷某、鐘某1、鐘某2、鐘某5、鐘某4要求繼承現(xiàn)有房屋,缺乏依據(jù),法z院不予支持。

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廣州宅基地證上的房屋已被拆除重建未報建，法z院還能處理嗎？

  張靜律師解答：在離婚及繼承案件中還能對房屋使用權(quán)進行處理，如是買賣糾紛或物權(quán)保護糾紛，則法z院不予受理。

本院經(jīng)審查認為，根據(jù)上訴人提交的材料及雙方在原審庭審中的陳述顯示，上訴人主張權(quán)利的依據(jù)是廣州市天河區(qū)于1996年5月23日核發(fā)的穗天沙字第X號《村鎮(zhèn)宅基地使用證》，該證載明使用人為楊某，建筑種類結(jié)構(gòu)為磚瓦，層數(shù)壹層，建筑面積105.84平方米。原審庭審中，上訴人與被上訴人雙方均確認穗天沙字第X號《村鎮(zhèn)宅基地使用證》所涉的房屋已被拆除重建，重建后為兩棟房屋，地址分別為天河區(qū)漁沙坦樓角街**及**之一，其中16號房屋由上訴人使用，16號之一房屋即訟爭房屋由被上訴人使用。沒有證據(jù)證明涉案宅基地上的房屋在重建成為兩棟房屋時已依法向國土規(guī)劃部門申報辦理規(guī)劃報建手續(xù)。故涉案房屋建設的合法性、初始物權(quán)登記尚未經(jīng)相關行政主管部門認定及處理，穗天沙字第X號《村鎮(zhèn)宅基地使用證》上登記建筑樓層數(shù)量、建筑面積與涉案宅基地上樓房數(shù)量及實際的樓層數(shù)量、建筑面積均不相符合，即穗天沙字第X8號《村鎮(zhèn)宅基地使用證》并不是訟爭房屋所具有的合法權(quán)利登記證明，在現(xiàn)有訟爭房屋建設的合法性、初始物權(quán)登記尚未經(jīng)相關行政主管部門認定及處理前，對相關權(quán)利人之間民事權(quán)利進行析分的處理缺乏相應前提，故對于上訴人提起的本案訴z訟暫不作調(diào)處，上訴人可在行政部門對涉案房屋作出處理后另行起訴。

廣州九幾年簽訂的宅基地買賣合同有效嗎？

  張靜律師解答：無效。只要沒有辦理宅基地證更名，就全部無效，不管是哪年簽訂的買賣合同.我國1990年之前民間還可以辦理宅基地過戶（不限戶z口在本村），但法律從沒有明確規(guī)定說宅基地房可以買賣。所以實踐中，如果1990年前買的宅基地并辦理了過戶的，法z院就默認合同有效。如沒有辦理過戶的，則全部為無效合同。

判z決書節(jié)選:

關于涉訟《房屋轉(zhuǎn)讓合約》的效力認定問題。《物權(quán)法》百五十三條規(guī)定:“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓,適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定?！鄙嬖A《房屋轉(zhuǎn)讓合約》簽訂于1992年,一審判z決引用的《土地管理法》第六十三條規(guī)定系該法1998年修正版的規(guī)定,屬于適用法律不當,本院予以糾正。然而,根據(jù)1988年修正的《土地管理法》第二條關于“中華人民共和國實行土地的公有制,即全民所有制和勞動群眾集體所有制。任何單位和個人不得侵z占、買賣或者以其他形式非z法轉(zhuǎn)讓土地?！奔暗谌藯l第三款關于“出賣、出租住房后再申請宅基地的,不予批準?！敝?guī)定,可以看到法律對于宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)一直保持禁止性的規(guī)定。宅基地使用權(quán)是一種以身份為基礎的權(quán)利,其權(quán)利的主體具有特定性,即于本集體經(jīng)濟組織成員,宅基地使用權(quán)的這一權(quán)利屬性并未因為《土地管理法》等有關法律的修改而發(fā)生變更。因此,村集體經(jīng)濟組織成員與非本村集體經(jīng)濟組織成員宅基地上房屋合建的,合同無效。依據(jù)“房地一致”的原則,一審法z院在實體上認定涉訟《房屋轉(zhuǎn)讓合約》為無效合同正確,本院予以確認。

廣州借岳父名買宅基地房，離婚后能要回房子嗎？

    張靜律師解答：不能要回房子了，只能要求賠償購房款。如下面這個案件，王先生在宅基地還可以過戶的年代，借其岳父名買了一棟宅基地房，登記在岳父名下。離婚后起訴岳父返還宅基地房，但因為現(xiàn)在宅基地已經(jīng)不能過戶，終法z院也不能判z決返還宅基地房或使用權(quán)歸王生，只能判z決其岳父賠償王先生損失了。

王先生與其前岳父之間，其實就是一個借名購買宅基地的問題。借名購買的前提是存在的，以這個作為前提的話，可能有一個效力的問題。王先生這種借名購買宅基地的合同或者口頭合同，肯定是無效的，因為宅基地只能銷售給村集體組織成員。在我們的現(xiàn)實生活當中，也有很多借名買房、借名買車的情況，這些借名購買的行為，首先它是不違背法律相關強制性規(guī)定或者政策性強制性規(guī)定的，這種借買的行為是有效的。如果我們的借買行為突破了相關規(guī)定的底線，那就可能是無效借買行為，所以我們要知道，借名購買宅基地法律上是不支持的。

在王先生借名購買宅基地的行為中，不但王先生有過錯，被借名人也是有過錯的，所以在宅基地歸現(xiàn)在的登記人所有的情況下，會有一個補償或者是賠償?shù)姆桨?。而這個終的補償或者賠償?shù)姆桨?，需要王先生通過協(xié)商或者訴z訟的方式來解決。對于當時在翻蓋地上物時所出資的費用，需要王先生搜集相關的證據(jù)，可以找當時的基建隊由他們來證明當時地上物的加蓋是誰負責的，誰組織的，誰給的錢。其實想要證明這些，也并不是特別困難。法z院會根據(jù)所提交的證據(jù)，進行一個評估，如果能夠確定當時房子的翻蓋確實是王先生出資，而且是借用王先生前岳父的名義來購買的話，法z院可能會判z決借名行為無效，原來支出的基礎款項以及地上物現(xiàn)在現(xiàn)狀的價值，王先生可以在起訴的時候一并主張，法z院會根據(jù)案件的實際審理情況作出相應的裁決。