李嘉誠(chéng)曾說(shuō)過(guò)，決定地產(chǎn)價(jià)值投資的考量因素是地段，第二是地段，第三還是地段。尤其是商業(yè)地產(chǎn)，講究地段。鎖定了，相當(dāng)于鎖定了地塊核心商圈內(nèi)的有效消費(fèi)群體。

這句話的意義眾人皆知，但是，很多人在判斷地段價(jià)值的時(shí)候僅僅簡(jiǎn)單地將其劃分為市中心、開發(fā)區(qū)、效區(qū)及周邊縣鄉(xiāng)等三六九等。在他們的思維邏輯下，地段價(jià)值理所當(dāng)然是地市中心>開發(fā)區(qū)>效區(qū)>周邊縣鄉(xiāng)。僅此而已。

其實(shí)，地段價(jià)值是一個(gè)廣義的范疇。它的價(jià)值高低應(yīng)結(jié)合具體方位、自然因素、社會(huì)因素綜合評(píng)估。其中具體方位包括商業(yè)項(xiàng)目所在的具體地址，與周邊生活、辦公、教育等相關(guān)社會(huì)場(chǎng)所的實(shí)際交通距離。2004年天津某公司開發(fā)某項(xiàng)目15萬(wàn)平方米的商業(yè)大盤，雖位于天津市中心鼓樓商圈，但具體方位上的不足為其商業(yè)失敗埋下了伏筆。該項(xiàng)目單面臨路，人氣聚合度顯然遜色于位于主干道十字或丁字交叉口的同類商業(yè)，而且道路中間的隔離帶在一定程度上也阻截了對(duì)面的客流。

項(xiàng)目評(píng)級(jí)的結(jié)果是項(xiàng)目取舍的重要依據(jù)，是銀行向項(xiàng)目主辦方提供資金保障的有力憑證，也是項(xiàng)目建設(shè)施工過(guò)程中必需的指導(dǎo)文件，其重要性不言而喻。

項(xiàng)目評(píng)級(jí)是商業(yè)活動(dòng)中至關(guān)重要的一環(huán)，所謂項(xiàng)目評(píng)級(jí)，是對(duì)被調(diào)查企業(yè)進(jìn)行信用級(jí)別和風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)的評(píng)定，評(píng)級(jí)的內(nèi)容包括企業(yè)簡(jiǎn)介、付款記錄、公共記錄、員工人數(shù)、財(cái)務(wù)狀況、進(jìn)出口、業(yè)務(wù)范圍、主要經(jīng)營(yíng)者履歷、信用承諾等。

通過(guò)深入地對(duì)被調(diào)查對(duì)象進(jìn)行調(diào)查，主要調(diào)查資產(chǎn)、土地使用權(quán)、經(jīng)濟(jì)糾紛、財(cái)務(wù)分析、產(chǎn)品是否重大質(zhì)量的事故等方面，得到專業(yè)調(diào)查結(jié)果后，在企業(yè)并購(gòu)、資金合作、融資項(xiàng)目等方面就能發(fā)揮巨大作用。

評(píng)估的主要內(nèi)容是通過(guò)對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目，比如項(xiàng)目投資價(jià)值分析.風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)及未來(lái)收益綜合論證的調(diào)查、綜合的分析和科學(xué)的判斷，確定目標(biāo)項(xiàng)目是否可行。

評(píng)估工作通常也會(huì)委托給專業(yè)咨詢公司，或者委托給為目標(biāo)項(xiàng)目提供的銀行。