物業(yè)托管公司對電梯設備的維保質量的管控，實質上就是要管理控制好電梯維修保養(yǎng)的全過程，目前電梯維修保養(yǎng)存在的問題主要包括以下幾個方面：

電梯備件不足。深圳有數(shù)百家電梯維保單位，大多數(shù)維保單位并不是電梯生產制造單位，配件完全靠外部采購，因此電梯維保單位不可能配備較為齊全的電梯配件，延誤電梯修復時間的情況時有發(fā)生，對物業(yè)管理公司造成一定的影響。

配件更換頻繁。主要原因就是：1、更換的配件質量不過關。2、與維保人員的技術水平有關系。3、通過更換配件達到創(chuàng)收的目的。4、電梯設備設計的原因。

維保人員責任心不強。主要體現(xiàn)在保養(yǎng)過程能省就省，保養(yǎng)內容能少就少，保養(yǎng)時間盡量縮短。出現(xiàn)問題后找理由，互相推諉責任，使處理問題時間變得較長，對物業(yè)管理公司的要求敷衍了事。

根據(jù)《中華人民共和國物權法》第八十九條規(guī)定：“建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照?！逼鋵嵾`規(guī)建筑是指違反《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》等相關法律法規(guī)的規(guī)定動工建造的房屋及設施，雖然涉及的法律法規(guī)有很多，但是我們根據(jù)實踐可以看出違規(guī)搭建的形式是多種多樣。

因此小區(qū)物業(yè)公司在遇到這樣的情況或者當物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)小區(qū)有疑似違規(guī)搭建時可以采取以下方式進行處理：

可以通過《前期物業(yè)服務合同》、《業(yè)主臨時公約》等文件明確對違規(guī)搭建行為進行界定，對常見多發(fā)的違規(guī)搭建行為作出列舉性規(guī)定，明確物業(yè)公司的主體資格；

加強裝修管理，對裝修現(xiàn)場、屋面、露臺、庭院等可能違規(guī)搭建的重點部位的裝修加強巡視，一旦發(fā)現(xiàn)破壞房屋承重結構或違規(guī)搭建的苗頭應當及時制止，可以采取通過限制裝修人員或裝修材料進入施工現(xiàn)場的方式制止違規(guī)搭建，并及時向有關部門報告。

物業(yè)早期介入的作用

能促進規(guī)劃合理、設計優(yōu)化、功能完善

從物業(yè)管理的實踐來看，以往的房地產開發(fā)商在物業(yè)規(guī)劃時只考慮了房屋、配套設施建造時的方便和成本的節(jié)約，而沒有從今后的管理和使用的角度去合理規(guī)劃，對物業(yè)管理必需的設施，以及交通泊位、小區(qū)綠化、水、電、氣、通風、采光、空調位置預留等配套設施，往往考慮不足，造成以后難以彌補的后果。物業(yè)管理早期介入能將物業(yè)管理企業(yè)與使用人長期相伴的實踐信息和要求建設性地提出，從物業(yè)管理、業(yè)主、使用人的角度出發(fā)，對戶型結構、配套設施、道路綠化、車輛停放、物業(yè)用房等，向開發(fā)商提出具體建議，充分考慮設備、材料的經(jīng)久耐用，便于維修，盡可能地避免在規(guī)劃設計中，由于考慮不足和遺漏造成日后物業(yè)管理和業(yè)主使用中出現(xiàn)不必要的麻煩，使規(guī)劃、設計更加合理。

物業(yè)管理企業(yè)可以組織專業(yè)人員對開發(fā)項目的市場定位、潛在業(yè)主的構成及消費水平、消費習慣，周邊地區(qū)的物業(yè)管理狀況，投用后物業(yè)管理內容和服務標準、收費標準，成本利潤等進行預測、綜合評估后，對今后物業(yè)管理構想向開發(fā)商提出建設性的意見，有利于開發(fā)商綜合考慮。