悠棋娛樂(lè)（www.youqiyule.com.cn）房?jī)r(jià)，一道難解的謎題，萬(wàn)眾關(guān)注的焦點(diǎn)。它牽動(dòng)人們的神經(jīng)，左右人們的思想，影響人們的行動(dòng)。人們質(zhì)疑、抗?fàn)?、無(wú)奈，難以理解，莫衷一是。到底應(yīng)該怎么認(rèn)識(shí)它？有沒(méi)有可能把握它？



本文覆蓋面廣，而篇幅甚長(zhǎng)。為方便閱讀考慮，分六個(gè)小節(jié)，以饗讀者。六個(gè)小節(jié)分別是：（一）關(guān)于房?jī)r(jià)和調(diào)控的那些錯(cuò)；（二）高房?jī)r(jià)是被什么撐起來(lái)的？（三）中國(guó)房?jī)r(jià)到底“合理”嗎？（四）房?jī)r(jià)會(huì)怎么走？（五）房地產(chǎn)調(diào)控真相；（六）未富先“貴”，代價(jià)沉重。


（一）關(guān)于房?jī)r(jià)和調(diào)控的那些錯(cuò)

一想到房市，我就陷入到一種渾身癱軟的狀態(tài)，根本沒(méi)有心思想房事
這些措施包括：

銀行禁止“*拿地”等地產(chǎn)夾層融資；

新增開(kāi)發(fā)貸趨緊；

拒絕給“五證不全”開(kāi)發(fā)商提供貸款；

暫緩存量信貸置換房貸等交叉融資手段；

中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《備案管理規(guī)范第4號(hào)》文件，強(qiáng)調(diào)對(duì)16個(gè)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市住宅項(xiàng)目的私募產(chǎn)品不予備案；

去年10月底，證監(jiān)會(huì)連同交易所和交易商協(xié)會(huì)也加強(qiáng)了房企公司債的分類(lèi)監(jiān)管；
我從2001年開(kāi)始進(jìn)行經(jīng)濟(jì)報(bào)道和分析，重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)已有十幾個(gè)年頭了?，F(xiàn)在是第幾輪的調(diào)控，我已經(jīng)記不清了，對(duì)于每次都可能被打上“史上最嚴(yán)”標(biāo)簽的調(diào)控，也已經(jīng)見(jiàn)怪不怪了。

歷次房地產(chǎn)調(diào)控真是出乎一般人的理解，越漲越調(diào)，越調(diào)越漲，每次調(diào)控也總少不了抑制供給這味主藥，以至于每次調(diào)控之后，房?jī)r(jià)總是先抑后揚(yáng)，繼而“報(bào)復(fù)性反彈”，劇情十幾年不變，政策令人各種看不懂。

這到底是為什么？
批評(píng)決策者的“低能”很容易，也許過(guò)于容易了，所以批評(píng)者越來(lái)越多。每次調(diào)控政策一出，包括專(zhuān)家、學(xué)者、開(kāi)發(fā)商、民眾甚至不少政府官員，歷來(lái)罵聲一片。批評(píng)很容易，但是這么多年的批評(píng)，已經(jīng)完全不能增進(jìn)我對(duì)這個(gè)現(xiàn)象的理解。



以抑制供給的方式調(diào)控房?jī)r(jià)，適得其反。這么淺顯的道理，調(diào)控政策制定者難道真的不懂？也根本聽(tīng)不進(jìn)去別人意見(jiàn)？還是根本沒(méi)發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)越調(diào)越高？不管怎么說(shuō)，十幾年過(guò)去了，總會(huì)找到相對(duì)靠譜的辦法吧？

腹誹和批評(píng)多年之后，我覺(jué)得需要換個(gè)角度思考這些問(wèn)題，并且倒也有了些不一樣的看法?；蛟S我們看漏了一些重要的東西，因此都犯了一些自己并沒(méi)有意識(shí)到的錯(cuò)誤。

比如說(shuō)，也許政府從來(lái)就沒(méi)有想到過(guò)要放開(kāi)地產(chǎn)的供給？

又比如說(shuō)，調(diào)控政策確定供地?cái)?shù)量的說(shuō)法，是不是說(shuō)反了？供地是制度，調(diào)控是政策；本該由制度決定的供地?cái)?shù)量怎么能由調(diào)控政策決定？更合理的順序，似乎應(yīng)該是供地制度先確定供地?cái)?shù)量，再在此基礎(chǔ)上確定配套的調(diào)控政策。

再比如說(shuō)，也許政府調(diào)控的真正目標(biāo)（或者說(shuō)首要目標(biāo)）并不是抑制房?jī)r(jià)上漲？

……

香港，七名警察毆打“占中”（占領(lǐng)中環(huán)）者被判刑。

等一下，不是說(shuō)房?jī)r(jià)嗎？怎么扯到香港警察了？沒(méi)錯(cuò)，跟警察是沒(méi)關(guān)系，但是跟“占中”卻有不得不說(shuō)的聯(lián)系。

香港，那個(gè)內(nèi)地從中拷貝供地制度的地方，以其痛苦的經(jīng)歷告訴我們很多事，并發(fā)出警示：房?jī)r(jià)崩不崩盤(pán)，代價(jià)都在那里，無(wú)法逃避，無(wú)藥可解。

（二）高房?jī)r(jià)是被什么撐起來(lái)的？

“兩地一制”的土地供應(yīng)

要看清楚房?jī)r(jià)，就必須研究中國(guó)的土地供應(yīng)制度，也就不能不提香港的供地制度——內(nèi)地學(xué)習(xí)的，正是香港的土地批租制度。

周其仁老師對(duì)香港的批租制度有過(guò)精彩的描寫(xiě)和分析。

鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)之后，香港的土地成了英國(guó)皇室財(cái)產(chǎn)，可按年期批租給民間。英皇室把香港的土地批租權(quán)交給港英政府行使，租金所得也歸港府庫(kù)房。這樣的土地也被稱(chēng)為“官地”。

在“資本主義”經(jīng)濟(jì)體中，土地基本是私產(chǎn)。香港的特別之處在于，官地的規(guī)模太大了，除了新界部分農(nóng)村用地為村民所有，其他港地一律為官地。

官地公有；所有權(quán)不買(mǎi)賣(mài)、不出租；但政府可批租收益，并以最終所有者的身份主導(dǎo)土地利用契約的訂立和執(zhí)行。這就是香港地制的主要特色。

當(dāng)“中國(guó)特色的社會(huì)主義”遇上“香港特色的資本主義”時(shí)，兩者竟然一拍即合，內(nèi)地的供地制度幾乎就是香港的翻版：土地國(guó)有或者集體所有；所有權(quán)不買(mǎi)賣(mài)；政府以招拍掛的方式拍賣(mài)國(guó)有土地或征用而來(lái)的集體土地年限不等的使用權(quán)（根據(jù)土地用途年限不同）。

內(nèi)地和香港“一國(guó)兩制”，在土地制度上卻是“兩地一制”。

“兩地一制”最大的特點(diǎn)是，土地市場(chǎng)只有一個(gè)供給者，也即壟斷者；壟斷者總是有使其壟斷利潤(rùn)最大化的傾向，具體的做法就是控制供給數(shù)量，提高供給價(jià)格。

以香港政府為例。為了獲得更多一點(diǎn)財(cái)政收入，香港政府常常特意‘少批多得’，甚至“規(guī)劃”出一塊土地，因?yàn)槭袌?chǎng)競(jìng)價(jià)“不理想”而收回，待來(lái)日再批?？吹奖划?dāng)?shù)厝朔Q(chēng)為‘石屎森林’的摩天大樓密密麻麻自天而降，你能想象港九島上還有70%的土地尚未開(kāi)發(fā)嗎？

經(jīng)濟(jì)規(guī)律的可怕之處就在于其普遍適用性，并不因人而異；不管是以逐利為目的的商人，還是打著公共利益標(biāo)簽的政府，概莫能外，他們壟斷利潤(rùn)最大化的行為并沒(méi)有本質(zhì)不同。

內(nèi)地各級(jí)政府把這一套活學(xué)活用，發(fā)揮得淋漓盡致。香港的房?jī)r(jià)全球稱(chēng)王，內(nèi)地當(dāng)前的高房?jī)r(jià)，也是在這個(gè)同根同源的制度體系支撐下演進(jìn)而來(lái)的。

中式地產(chǎn)市場(chǎng)的獨(dú)特法則

中式供地制度下的地產(chǎn)市場(chǎng)很獨(dú)特，尤其是它的供給和定價(jià)法則。

經(jīng)濟(jì)學(xué)原理告訴我們，“成本加成定價(jià)”的策略通常似是而非。一瓶礦泉水，只要成分大體相同，就沒(méi)人關(guān)心你是就近開(kāi)采的還是從兩千公里之外運(yùn)來(lái)的；別人賣(mài)兩塊，你就不能因?yàn)檫\(yùn)輸成本高就賣(mài)三塊。你可以定那個(gè)價(jià)，但是賣(mài)不出去，就會(huì)被淘汰出市場(chǎng)，剩下的就是控制得住成本的玩家。自由市場(chǎng)中，通行的其實(shí)是“競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)、價(jià)定成本”法則。

“成本加成、順價(jià)銷(xiāo)售”是賣(mài)家做夢(mèng)都想的好事，但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下千難萬(wàn)難?？纯粗袊?guó)政府在糧食政策上的遭遇過(guò)的困境就知道了。上世紀(jì)末，為了保護(hù)糧價(jià)，政府“敞開(kāi)收購(gòu)、順價(jià)銷(xiāo)售”，從農(nóng)民手里收購(gòu)糧食，加個(gè)比例賣(mài)出去。為此，需要嚴(yán)格控制糧食交易市場(chǎng)，確切地說(shuō)是消滅其他一切糧食交易行為。但全國(guó)這么大，可能供應(yīng)糧食的渠道不計(jì)其數(shù)，豈是控制得了的？其結(jié)果是，僅糧食收購(gòu)一項(xiàng)，財(cái)政虧損就不下3000億。

可見(jiàn)，即便是在總理親自督戰(zhàn)下，政府這樣強(qiáng)大的國(guó)家機(jī)器，想要打贏與整個(gè)市場(chǎng)的戰(zhàn)爭(zhēng)，也是極為困難的。
這個(gè)指標(biāo)也很關(guān)鍵，but，again，它在我們這個(gè)體系下需要大幅放寬尺度。這里決定性的因素有三個(gè)：

第一，土地供給者的唯一性始終是我們認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)。這決定了每次放出來(lái)拍賣(mài)的土地價(jià)格很高，但是數(shù)量很少。這就好比股市有一只總盤(pán)子很大但流通盤(pán)很小的股票，用很少的資金就能把價(jià)格拉上去。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)里的含義則是，新房的價(jià)格雖然很高，但是數(shù)量很少，只要有一些人買(mǎi)得起，就足以支撐這個(gè)價(jià)格了。存量房的價(jià)格當(dāng)然隨著會(huì)漲，但是在里面住著的人又不需要掏錢(qián)。看起來(lái)不是皆大歡喜嗎？當(dāng)然，沒(méi)買(mǎi)房的人除外……

第二，全國(guó)購(gòu)買(mǎi)力。一二線(xiàn)城市房子并不只是面向本地居民，而是面向全國(guó)。當(dāng)三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)太高失去吸引力的時(shí)候，資金和人都會(huì)流向更具吸引力的一線(xiàn)城市和條件好的二線(xiàn)城市。

第三，剛需。幾年前一度流行“逃離北上廣”，現(xiàn)在更多的人“逃回北上廣”；大城市成本高、人情淡漠，有種種不如意，但也有更多的發(fā)展機(jī)會(huì)，更注重個(gè)人能力，而回到老家如果“無(wú)爹可拼”就前途茫?！?br />
去大城市，就得買(mǎi)房子。這是剛需。

剛需是什么？買(mǎi)房子自住是剛需，擔(dān)心資產(chǎn)貶值而進(jìn)行優(yōu)化配置也是剛需。不承認(rèn)后者，就沒(méi)法理解房?jī)r(jià)上漲的這一重大動(dòng)力。在“資產(chǎn)荒”的情況下，買(mǎi)房子是個(gè)很自然、甚至是許多人最好的選擇。

當(dāng)然，有了上述三個(gè)基礎(chǔ)，自然難免吸引炒樓資金了。中國(guó)多年來(lái)貨幣超發(fā)嚴(yán)重，市場(chǎng)上大量資金一直對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)虎視眈眈，隨時(shí)準(zhǔn)備撲上來(lái)分一杯羹。很明顯，每次貨幣寬松的時(shí)候，總是房?jī)r(jià)爆發(fā)的起點(diǎn)。

但是，正如三四線(xiàn)城市會(huì)失去吸引力一樣，一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲也不會(huì)是沒(méi)有止盡的，那個(gè)揮之不去的問(wèn)題又來(lái)了：一二線(xiàn)城市會(huì)崩盤(pán)嗎？

（四）房?jī)r(jià)會(huì)怎么走？

關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，我的淺見(jiàn)是，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)從普漲階段進(jìn)入了分化階段，而這個(gè)分化階段還有一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間的深化和自我強(qiáng)化的過(guò)程。崩盤(pán)嘛？……以后再說(shuō)。
（五）房地產(chǎn)調(diào)控真相

我猜想，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策經(jīng)過(guò)十幾年的演進(jìn)，其目標(biāo)和手段已經(jīng)逐漸明晰，政策其實(shí)很有其自洽性與合理性。

說(shuō)實(shí)話(huà)，這個(gè)想法剛出現(xiàn)的時(shí)候，長(zhǎng)期批評(píng)調(diào)控政策的我都被自己嚇了一跳。

粗略一點(diǎn)說(shuō)，房地產(chǎn)調(diào)控的首要目標(biāo)不是在調(diào)控房?jī)r(jià)，而是在預(yù)防崩盤(pán)；調(diào)控的關(guān)鍵點(diǎn)，其實(shí)都是在盡量擠泡沫，把多余的資金驅(qū)逐出房地產(chǎn)市場(chǎng)；在此前提下，房?jī)r(jià)能控制最好，控制不住再用別的手段，比如說(shuō)行政的、法律的……

當(dāng)然，不能忘記一個(gè)前提，那就是現(xiàn)行供地制度不能變。關(guān)于這個(gè)前提，我們后面展開(kāi)一點(diǎn)分析。

供地制度決定調(diào)控政策
六）未富先“貴”，代價(jià)沉重

“香港病”
多么沉重的負(fù)累！而且似乎沒(méi)有破局的良策。中國(guó)經(jīng)濟(jì)就將始終背著這么一副重重的“龜殼”，艱難前行。
崩或不崩，代價(jià)都在那里，無(wú)處可逃，無(wú)藥可解。(xd)