房屋租賃合同

（1）房屋租賃的效力

①無效情形：

情形違建出租未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或未按許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋未批出租人未經(jīng)批準或未按照批準內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑超期租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效處理在一審法庭辯論終結(jié)前無效因素消滅，可轉(zhuǎn)為有效；

提示：不可請求租金，但可要求參照約定的租金標準支付房屋占有使用費。

②登記與否不影響合同生效：

當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，人民**不予支持。

③一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民**按照下列順序確定履行合同的承租人：

已經(jīng)合法占有租賃房屋的→已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的→合同成立在先的。

（2）承租人可以請求解除合同情形：

①租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封的；

②租賃房屋權(quán)屬有爭議的；

③租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強制性規(guī)定情況的。

（3）承租人優(yōu)先購買權(quán)

出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有在同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利。

【解釋】只有在房屋租賃中才有優(yōu)先購買權(quán)，對于其他標的的租賃，并不適用優(yōu)先購買權(quán)。

【提示】承租人喪失主張優(yōu)先購買房屋的情形：

①房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；

②出租人將房屋出賣給近親屬；

【解釋】近親屬包括:配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女。

③出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買的；

④第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的