廣州番禺區(qū)打宅基地房買(mǎi)賣(mài) 二手房買(mǎi)賣(mài)厲害的律師

廣州張靜律師多年來(lái)代理大量房產(chǎn)案件，有豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，事人一致好評(píng)。特擅長(zhǎng)二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛，商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛，宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛，征A地拆遷補(bǔ)償糾紛及商鋪?zhàn)赓U與買(mǎi)賣(mài)糾紛案件，收費(fèi)優(yōu)惠，歡迎咨詢(xún)。

農(nóng)民城鎮(zhèn)落戶，原有宅基地能否登記發(fā)證

    眾所周知，農(nóng)村宅基地是農(nóng)村村民安身立命的基礎(chǔ)。宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體土地使用權(quán)的一種，是只有具備農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的人才能享有的權(quán)利。第2種觀點(diǎn)認(rèn)為屬于約定解除權(quán)，一旦開(kāi)發(fā)商回購(gòu)條件成立，開(kāi)發(fā)商發(fā)出回購(gòu)?fù)ㄖ?，雙方合同解除。實(shí)踐中，有部分農(nóng)民往往由于各種原因離開(kāi)原有經(jīng)濟(jì)組織，落戶到城鎮(zhèn)，那么，這樣的話，其原有的宅基地還能否登記發(fā)證呢？律師為您回答。

   首先，戶籍的改變不能改變財(cái)產(chǎn)權(quán)的歸屬。根據(jù)2008年10月12日《中z共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定》規(guī)定“依法保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)”可知，只要是農(nóng)民合法取得的宅基地，都應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。根據(jù)規(guī)定，對(duì)于個(gè)人無(wú)償贈(zèng)予不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅，契稅繳納標(biāo)準(zhǔn)為總房?jī)r(jià)的3%。根據(jù)我國(guó)“地隨房走”原則，即使該農(nóng)民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，但其基于對(duì)房屋的所有權(quán)，該農(nóng)民仍然對(duì)房屋所占宅基地享有使用權(quán)。

   其次，根據(jù)《國(guó)務(wù)z院辦公z廳關(guān)于積極穩(wěn)妥推進(jìn)戶籍管理制度改革的通知》（國(guó)辦z發(fā)〔2011〕9號(hào)）規(guī)定可知，是否放棄宅基地和承包的耕地、林地、草地，農(nóng)民本人有自主選擇權(quán)，任何人不得強(qiáng)制或變相強(qiáng)制收回。根據(jù)此通知的精神，農(nóng)民工落戶城鎮(zhèn)仍然可以擁有宅基地，仍然對(duì)承包的耕地、林地、草地享有承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。可以由房屋業(yè)主聯(lián)名提出，補(bǔ)交土地出讓金，這個(gè)價(jià)格應(yīng)該低于同類(lèi)的土地出讓金的價(jià)格，類(lèi)似于成本價(jià)和市場(chǎng)價(jià)的差額。因此可以對(duì)其宅基地進(jìn)行登記發(fā)證。

   后，《國(guó)土A資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、財(cái)政A部、農(nóng)業(yè)A部關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見(jiàn)》(國(guó)土資發(fā)〔2011〕178號(hào)）規(guī)定非農(nóng)業(yè)戶A口居民原在農(nóng)村合法取得的宅基地可以登記發(fā)證。該文件規(guī)定：“非農(nóng)業(yè)戶A口居民（含華僑）原在農(nóng)村合法取得的宅基地及房屋，房屋產(chǎn)權(quán)沒(méi)有變化的，經(jīng)該農(nóng)民集體出具證明并公告無(wú)異議的，可依法辦理土地登記，在《集體土地使用證》記事欄應(yīng)注記‘該權(quán)利人為非本農(nóng)民集體成員’”。其次，根據(jù)《國(guó)務(wù)z院辦公z廳關(guān)于積極穩(wěn)妥推進(jìn)戶籍管理制度改革的通知》（國(guó)辦z發(fā)〔2011〕9號(hào)）規(guī)定可知，是否放棄宅基地和承包的耕地、林地、草地，農(nóng)民本人有自主選擇權(quán)，任何人不得強(qiáng)制或變相強(qiáng)制收回。根據(jù)此文件可知，進(jìn)城打工落戶城鎮(zhèn)的農(nóng)民原在農(nóng)村取得的宅基地可以登記發(fā)證。

綜上所述，農(nóng)民城鎮(zhèn)落戶，原有宅基地是能夠登記發(fā)證的。實(shí)踐中，有很多地方政府已經(jīng)給對(duì)落戶城鎮(zhèn)的農(nóng)民原在農(nóng)村取得的宅基地進(jìn)行了登記發(fā)證。原房主將水電戶名進(jìn)行變更，屬于購(gòu)房合同中附隨的協(xié)助義務(wù)，即便購(gòu)房合同中對(duì)此沒(méi)有進(jìn)行約定，作為合同的附隨義務(wù)，原房主也是有義務(wù)協(xié)助新房主將水電戶名進(jìn)行變更。但是，值得注意的一點(diǎn)是，在這種情況下，如果該宅基地上的房屋滅失的話，該農(nóng)民即不再享有房屋所有權(quán)，那么，相應(yīng)的宅基地使用權(quán)也會(huì)歸于消亡。

廣州天河區(qū)白云區(qū)海珠區(qū)法A院房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛請(qǐng)律師

廣州購(gòu)買(mǎi)租期未滿的學(xué)區(qū)房，已支付的租金如何結(jié)算？

    咨詢(xún)：前幾天，我購(gòu)買(mǎi)了一套學(xué)區(qū)房，并簽訂了購(gòu)房合同。原房主之前已將房屋出租，且在我購(gòu)買(mǎi)時(shí)租期未滿。但原房主并沒(méi)有告訴我，租客給他一次性支付了一年的租金。根據(jù)雙方合同，除可因開(kāi)發(fā)商不具備約定的交房條件而拒絕交接外，不得以其他理由拒絕辦理房屋的交接手續(xù)。請(qǐng)問(wèn)，租客已支付給原房主的剩余租金該怎么結(jié)算，是否應(yīng)當(dāng)從購(gòu)房款中抵扣？簽訂合同時(shí)并未對(duì)此進(jìn)行約定該如何處理？

   律師解答：剩余租金可由購(gòu)房款抵銷(xiāo)，取得所有權(quán)即享有收益權(quán)。

   首先，根據(jù)《合同法》第229條：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。”即買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則。收受定金后，因第三人的原因或自然災(zāi)害致使該商品房項(xiàng)目未能建設(shè)或未能按原約定建設(shè)等情形。原先的承可以要求繼續(xù)租住在該學(xué)區(qū)房?jī)?nèi)直至租賃期滿。為此，建議購(gòu)房者事先了解清楚所購(gòu)房屋是否存在租賃情況，如果出租，租賃期限是否快到期，租金和保證金收取情況，承是否同意解除租賃合同等事宜，z好在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中一并予以解決，因均屬于金錢(qián)債z務(wù)，雙方可以合意在購(gòu)房款中予以抵銷(xiāo)，以免產(chǎn)生法律糾紛。

其次，如果雙方并未對(duì)此進(jìn)行約定，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，新房主取得房屋所有權(quán)后，即享有房屋出租收益權(quán)，而原房主在簽訂協(xié)議時(shí)違反《合同法》規(guī)定誠(chéng)實(shí)信用原則，未向新房主披露后續(xù)租金已經(jīng)收取的事實(shí)，損害了新房主的合法權(quán)益，新房主據(jù)此可以向原房主主張經(jīng)濟(jì)損失賠償。律師解答：回購(gòu)擔(dān)z保是一種多方以合同條款約定的關(guān)聯(lián)性擔(dān)z保，指?jìng)鵽權(quán)人與回購(gòu)人約定在債x務(wù)人未能按約履行債x務(wù)時(shí)，由回購(gòu)人向債z權(quán)人支付約定的對(duì)價(jià)，債z權(quán)人將合同債z權(quán)及其項(xiàng)下的權(quán)利轉(zhuǎn)移給回購(gòu)人的一種擔(dān)z保形式。

廣州房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議沒(méi)有網(wǎng)簽是否就不生效呢？

二手房買(mǎi)賣(mài)，通常由中介組織買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)的價(jià)格、付款期限、付款方式、中介費(fèi)用等內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商，達(dá)成一致后簽訂書(shū)面的三方房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，各權(quán)利義務(wù)主體根據(jù)協(xié)議約定完成網(wǎng)簽、貸z款、資金托管、過(guò)戶等手續(xù)?！?、因當(dāng)事人雙方均存在過(guò)錯(cuò)即在當(dāng)事人雙方在磋商過(guò)程中均有過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能簽訂的情形下，宜作如下處理：①不適用第1種情形的定金罰則。如果在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議后雙方即產(chǎn)生矛盾，沒(méi)有進(jìn)行網(wǎng)簽，那么之前所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議屬于購(gòu)房意向還是生效的買(mǎi)賣(mài)合同呢？

近日法A院審結(jié)一起房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，買(mǎi)房人主張簽訂的書(shū)面協(xié)議只是意向，只有網(wǎng)簽的正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同才對(duì)雙方有約束力，未獲得法A院支持。

方女士將自己的房屋出售給華先生，華先生支付1萬(wàn)元定金后就再?zèng)]付款。方女士訴至法A院，要求判令華先生按合同約定支付違約金5萬(wàn)元。華先生辯稱(chēng)其與方女士簽訂正式的存量房買(mǎi)賣(mài)合同，即網(wǎng)簽合同之前，方女士無(wú)權(quán)要求其支付任何款項(xiàng)。

法A院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》中約定了房屋的基本情況、房屋性質(zhì)、情況、成交價(jià)格等不違反國(guó)家法律、行規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，已經(jīng)成立并生效。網(wǎng)簽是房地產(chǎn)主管部門(mén)因市場(chǎng)管理需要而規(guī)定的公示程序，是否網(wǎng)簽不影響雙方簽訂的合同的效力。

根據(jù)《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》的約定，華先生需先向方女士支付30萬(wàn)元用于注銷(xiāo)權(quán)、拿回產(chǎn)權(quán)證，然后雙方辦理資金托管過(guò)戶手續(xù)，故華先生應(yīng)當(dāng)在合同約定的辦理資金托管與過(guò)戶手續(xù)前支付30萬(wàn)元?，F(xiàn)因華先生未能履行上述義務(wù)，方女士可以依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第（三）款的規(guī)定解除合同。律師解答：這種方式雖然具有可操作性，但不合法，并對(duì)錢(qián)女士來(lái)說(shuō)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，因此不建議錢(qián)女士接受這樣的操作方式。由于華先生違約導(dǎo)致合同解除，應(yīng)當(dāng)根據(jù)約定承擔(dān)房?jī)r(jià)3%的違約金。故華先生向方女士支付違約金5萬(wàn)元。