廣州繼承房產(chǎn)一定要做繼承權公證或法z院打官司嗎？

    2016年1月1日起施行的國z土資源部所《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》規(guī)定了第三種繼承析產(chǎn)的方式，相比之前通過法z院或者公證方式繼承析產(chǎn)，此次規(guī)定又規(guī)定了繼承人直接申請的方式?，F(xiàn)根據(jù)有關案例，具體分析。

案例：被繼承人劉某與被劉女士系原配夫妻關系，婚后共育有三個子女，即劉大、劉二、劉三。劉女士名下有一套房產(chǎn)。1985年，劉某，劉女士未再婚。2007年，劉女士。劉大、劉二均認可劉三單獨繼承上述房產(chǎn)。如何將房地產(chǎn)轉移登記至劉三名下？

一、辦理繼承權公證的有關規(guī)定和現(xiàn)實情況

繼承人到不動產(chǎn)登記機構辦理轉移登記的時候，通常被告知先去公證處辦理公證。不動產(chǎn)登記機構依據(jù)的是司z法部、建設部于1991年聯(lián)合下發(fā)的《關于房產(chǎn)登記管理中加強公證的聯(lián)合通知》規(guī)定：繼承房產(chǎn)，應當持公證機關出具的“繼承權公證書”和房產(chǎn)所有權證、契證到房地產(chǎn)管理機關辦理房產(chǎn)所有權轉移登記手續(xù)。法定撤銷，是指贈與合同成立后甚至在贈與合同已經(jīng)一部或者全部履行之后，在具備法律規(guī)定的情形時，撤銷權人可以撤銷贈與。z高人z院公報2014年第8期公告的南京一起行政案件認為：國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行規(guī)規(guī)定。司z法部、建設部《關于房產(chǎn)登記管理中加強公證的聯(lián)合通知》不屬于法律、行規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章的范疇，且與《物權法》《繼承法》《房屋登記辦法》等有關法律法規(guī)相抵觸，不能成為房屋登記主管部門不履屋登記法定職責的依據(jù)。

因此實踐中很多律師和當事人認為辦理繼承權公證沒有法律依據(jù)。雖然如此，實踐中不動產(chǎn)登記機構還是要求辦理繼承權公證。所以，只要繼父母和其繼子女之間具備繼承法規(guī)定的“撫養(yǎng)關系”的情形，就可認定為繼子女與繼父母形成了扶養(yǎng)關系，就享有同等繼承權。根據(jù)《繼承法》第十一條規(guī)定，順序繼承人包括配偶、父母、子女。被繼承人時一般年紀較大，其父母一般早就去世，繼承人很難取得被繼承人父母的證明。還有一些繼承人在外地、外國甚至身陷囹圄，公證起來較為復雜，且費用較高。

二、根據(jù)生效法律文書取得繼承權

《物權法》第二十八條規(guī)定，因人z院、仲裁委z員會的法律文書或者人民z政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民z政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。建設部《房屋登記辦法》第十二條規(guī)定，申請房屋登記，應當由有關當事人雙方共同申請，但本辦法另有規(guī)定的除外。根據(jù)我國繼承法，繼承權可以放棄，繼承人放棄繼承的意思表示，應當在繼承開始后、遺產(chǎn)分割前作出。有下列情形之一，申請房屋登記的，可以由當事人單方申請：(二)因人z院、仲裁委z員會的生效法律文書取得房屋權利……也就是說，繼承人直接可以至被繼承人主要遺產(chǎn)所在地法z院提起，法z院根據(jù)生活經(jīng)驗法則和當事人陳述，一般可以認定被繼承人的相關情況。若繼承人在外地、外國甚至身陷囹圄，可以通過委托代理人的方式解決。

需要說明的是，2016年1月1日起施行的《z高人z院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》第七條規(guī)定，對生效法律文書進行了明確規(guī)定：人z院、仲裁委z員會在分割共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變原有物權關系的書、裁決書、調(diào)解書，以及人z院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應當認定為物權法第二十八條所稱導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的人z院、仲裁委z員會的法律文書。繼承人繼承債權后，既取得債權人資格，其可以憑債權憑證和繼承相關的證據(jù)向債務人主張權利。該解釋明確規(guī)定了調(diào)解書等形成性法律文書在確定之時，無須強制執(zhí)行就自動發(fā)生法律關系變動的效果。

上述案例中，因各方?jīng)]有爭議，法z院根據(jù)生活經(jīng)驗法則和當事人的陳述，確認被繼承人的父母先于繼承人，并很快出具了民事調(diào)解書，認定房產(chǎn)所有權歸劉三繼承所有；劉大、劉二放棄上述房產(chǎn)的繼承權。劉三持民事調(diào)解書單方面直接至不動產(chǎn)登記部門申請轉移登記，不需要再去公證。而征z地補償款是國家征收農(nóng)村集體土地時補償給村集體經(jīng)濟組織的，集體經(jīng)濟組織又根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》分配給喪失承包地的承包農(nóng)戶家庭，用于對失去土地農(nóng)戶的預期損失補償及安置，以保障失地農(nóng)戶將來的生產(chǎn)生活。因調(diào)解結案，法z院減半收取案件受理費。以房產(chǎn)價值100萬元計算，法z院減半之后收取的案件受理費為6900元。

廣州張靜律師，本律師多年來代理大量不同領域的案件，辦案經(jīng)驗豐富。張某哥哥向法z院起訴，要求繼承張某父母8畝地的征z地補償款16萬元。提擅長遺囑繼承、分家析產(chǎn)、房產(chǎn)繼承等案件，特z供遺囑見證律師服務，遺贈扶養(yǎng)協(xié)議類律師服務，專業(yè)代理房產(chǎn)繼承糾紛案件，繼子女繼承權糾紛案件，各種財產(chǎn)權繼承糾紛案件等，收費優(yōu)惠，歡迎咨詢。

廣州怎樣辦理房屋繼承手續(xù)？

（一）手續(xù)要到被繼承人戶籍所在地的派z出所注銷戶籍，辦理證明；

（二）到區(qū)或市公證處（原外銷商品房到市公證處）辦理繼承權公證，房產(chǎn)繼承分兩種：一是遺囑繼承，二是法定繼承。需要提交的材料有：

1、被繼承人證明；

2、該套房屋的產(chǎn)權證明或其他憑證；

3、戶z口簿或其他可以證明被繼承人與法定繼承人的親屬關系的證明文件；

4、繼承人的身z份證z件；

有遺囑的繼承權公證另需提交的資料：被繼承人所立遺囑（該遺囑必須是已公證過的遺囑，其他形式的遺囑由于無法認定其真實性，因此暫不予采納）。

（三）辦理房屋過戶登記，申請人是繼承人或者受遺贈人。

申請人應當向登記機構提交下列文件：《房地產(chǎn)登記申請書》（原件）、身z份證明（復印件）、房地產(chǎn)權證書（原件）、繼承權公證文書或者遺囑公證書和接受遺贈公證書（原件）契稅完稅憑證（原件）。

（四）遺贈和法定繼承、遺囑繼承不同，需要支付稅收。

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廣州土地證被涂改更名至他人名下，超過20年了還能起訴嗎？

?  原告劉某于1993年12月申請了頃土地使用權，并辦z理了土地使用登記。1994年7月被告某土地局在劉某不知情的情況下將土地登記檔案中的劉某涂改成張某，并給張某發(fā)放了土地使用證。3、被繼承人生前沒有訂立遺囑、遺贈或者遺贈撫養(yǎng)協(xié)議排除繼子女的繼承權。2015年1月在另一民事個案中，原告發(fā)現(xiàn)自己的土地證已經(jīng)更名。2015年6月，原告起訴被告涂改檔案的行政行為違z法。經(jīng)立z案審查：第z一，被告的行為是否屬于具體行政行為；第二是否適用20年的時效。

律師講法：

????一、被告涂改檔案的行為是具體行政行為。涂改屬于變更的法律范疇，故應認定土地變更登記行為是否屬于具體行政行為。

????1、土地變更登記是依照《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《土地登記規(guī)則》而為的行政行為；

????2、土地變更登記是應申請而為的行政行為；

????3、土地變更登記是羈束的行政行為。

????4、土地變更登記產(chǎn)生的是相應的土地使用權或所有權，原來登記的當事人權利歸于消滅，變更后登記的當事人享有土地權利。

????二、本案應適用《中華人民共和國行》第四十六條的規(guī)定：公民、法人或者其他組織直接向人z院提起的，應當自知道或者應當知道作出行政行為之日起六個月內(nèi)提出。法律另有規(guī)定的除外。

因不動產(chǎn)提起的案件自行政行為作出之日起超過二十年，其他案件自行政行為作出之日起超過五年提起的，人z院不予受理。即繼承人必須明確表示放棄，如果采用默認的方式，則被視為接受繼承。本案中，被告在涂改土地原始登記時，原告只是與其具體行政行為有利害關系的人而不是行政相對人，被告在作出行政行為時，既未告知當事人訴權和起訴期限，也未告知當事人具體行政行為內(nèi)容。依照法律規(guī)定，對土地使用權的變更應由變更雙方親自到場，而被告在對土地使用權更名時原告并不知情，知道涂改的時間是1994年7月，雖然超過20年，但原告知道其權利被侵害的時間是2015年1月，截止原告起訴并未超過6個月的法律規(guī)定，因此，原告起訴并未超過時效。??

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