當(dāng)下物業(yè)管理行業(yè)似乎面臨著自誕生以來(lái)未有的困境，尋求切實(shí)可行的因應(yīng)之策被普遍認(rèn)為是當(dāng)務(wù)之急，在這種大背景之下討論物業(yè)管理行業(yè)本質(zhì)之類理論問(wèn)題，也許有“坐而論道”之嫌。但筆者認(rèn)為，無(wú)論探討宏觀的發(fā)展戰(zhàn)略，中觀的商業(yè)模式，還是微觀的專業(yè)價(jià)值，都離不開(kāi)對(duì)行業(yè)本質(zhì)的準(zhǔn)確把握。行業(yè)本質(zhì)決定專業(yè)價(jià)值，專業(yè)價(jià)值決定商業(yè)模式，科學(xué)的行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略必須建立在對(duì)行業(yè)本質(zhì)深刻認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)之上。在這個(gè)意義上，物業(yè)管理的行業(yè)本質(zhì)問(wèn)題，是研究物業(yè)管理行業(yè)所有現(xiàn)實(shí)問(wèn)題的邏輯起點(diǎn)。

行業(yè)本質(zhì)是行業(yè)本身所固有的，決定行業(yè)狀態(tài)、性質(zhì)和發(fā)展的根本屬性。認(rèn)清物業(yè)管理的行業(yè)本質(zhì)，應(yīng)當(dāng)從分析物業(yè)管理活動(dòng)的獨(dú)特規(guī)律入手。

物業(yè)管理產(chǎn)品是基于物業(yè)共有部分而提供的準(zhǔn)公共服務(wù)

人類擁有建筑物的歷史長(zhǎng)達(dá)幾千年，物業(yè)管理之所以在一百多年前才得以誕生，其根本原因是城市化背景下多業(yè)主區(qū)分所有建筑物的產(chǎn)生。當(dāng)不同的業(yè)主共同擁有一個(gè)建筑物時(shí)，物業(yè)產(chǎn)權(quán)的多元化要求每一個(gè)業(yè)主分散自行管理其專有部分，共用設(shè)施的社會(huì)化卻要求集中管理共有部分，近代物業(yè)管理正是為了解決物業(yè)產(chǎn)權(quán)多元化和共用設(shè)施社會(huì)化的矛盾應(yīng)運(yùn)而生的。因此，盡管我們認(rèn)為廣義的物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)充分包容單一業(yè)主的管理服務(wù)活動(dòng)，盡管我們鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的個(gè)性需求進(jìn)行服務(wù)的延展和創(chuàng)新， 但是我們始終不能忘記物業(yè)管理的存在本源和核心價(jià)值——基于物業(yè)共有部分的準(zhǔn)公共服務(wù)。

提供物業(yè)共有部分的準(zhǔn)公共服務(wù)，是物業(yè)管理的難點(diǎn)之所在，也是物業(yè)管理的專業(yè)價(jià)值之所在。認(rèn)識(shí)物業(yè)管理的準(zhǔn)公共性，我們就可以運(yùn)用產(chǎn)品和公共選擇理論分析當(dāng)前物業(yè)管理面臨的諸多現(xiàn)實(shí)難題，我們就不難理解物業(yè)管理收費(fèi)問(wèn)題的特殊性和產(chǎn)生根據(jù)，我們就不難理解目前業(yè)主大會(huì)和業(yè)主會(huì)機(jī)制的缺陷和癥結(jié)。認(rèn)識(shí)物業(yè)管理的準(zhǔn)公共性，我們就可以領(lǐng)悟物業(yè)管理的外部性與城市管理的密不可分，進(jìn)而認(rèn)可政府公權(quán)對(duì)物業(yè)私權(quán)適度介入的必要和必然，我們同樣可以減少行業(yè)自身定位和社會(huì)定位的偏差，理性接受社會(huì)性和服務(wù)性的外在定位和價(jià)值評(píng)判。

物業(yè)服務(wù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)必須輔助以管理的手段

服務(wù)是為滿足他人的需求或?qū)崿F(xiàn)他人的利益而開(kāi)展的工作，具有順從性；管理則是為實(shí)現(xiàn)一定的目標(biāo)而約束或限制他人的行為，具有強(qiáng)制性，兩種彼此矛盾和對(duì)立的行為在物業(yè)管理活動(dòng)中得到了統(tǒng)一。與其他服務(wù)行業(yè)相比，物業(yè)管理行業(yè)的準(zhǔn)公共性，決定了不同的業(yè)主（客戶）對(duì)物業(yè)服務(wù)具有不同的理解和不同的偏好，個(gè)別要求和偏好可能影響多數(shù)業(yè)主的利益實(shí)現(xiàn)，為了滿足多數(shù)業(yè)主的共性需求，就必須約束和限制少數(shù)（或個(gè)別）業(yè)主的個(gè)性需求和偏好,在這種情況下，管理就成為物業(yè)服務(wù)的一個(gè)特殊而必備的手段。

同樣, 從物業(yè)管理的權(quán)利本源看，物業(yè)管理權(quán)來(lái)源于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，建筑物區(qū)分所有權(quán)并不具備傳統(tǒng)所有權(quán)和排他性，單個(gè)業(yè)主所有權(quán)的行使是受到有條件限制的，業(yè)主對(duì)專有部分行使所有權(quán)，不得妨礙建筑物的安全，不得影響建筑物的使用功能，不得破壞建筑物的外觀；業(yè)主對(duì)共有部分僅具有按約定使用的權(quán)利，而不得以共有為名擅自占有、收益和處分；業(yè)主不得從事任意棄置垃圾、占通道，排放大氣污染物，施放噪聲和違規(guī)搭建等行為，限制業(yè)主濫用物權(quán)，約束少數(shù)業(yè)主的不當(dāng)行使建筑物區(qū)分所有權(quán)的行為，是物業(yè)服務(wù)之中的“管理”內(nèi)涵。

解決物業(yè)管理問(wèn)題的對(duì)策。

1、 物業(yè)管理不是保姆。從目前物業(yè)狀況來(lái)看，物管企業(yè)無(wú)外乎有三種類型，一種是由開(kāi)發(fā)商組建成立，二種是由房管部門轉(zhuǎn)化而來(lái)的，三種是企、事業(yè)單位房改后組建的，或是其他原因臨時(shí)“搭建”的。這三種機(jī)構(gòu)，約束性較大，管理機(jī)制陳舊，嚴(yán)重影響競(jìng)爭(zhēng)力，沒(méi)有真正走向市場(chǎng)。所以說(shuō)，仍然是上個(gè)世紀(jì)的產(chǎn)物。盡管物管企業(yè)開(kāi)展了一些服務(wù)，業(yè)主仍感到不太滿意。再說(shuō)，信息時(shí)代的到來(lái)，高科技的迅速發(fā)展，光靠簡(jiǎn)單的“服務(wù)”能滿足業(yè)主的需求嗎？物管企業(yè)應(yīng)脫胎換骨，打破原物管模式，建立新型的物業(yè)管理服務(wù)體系和二十一世紀(jì)的市場(chǎng)物管新機(jī)制，才是出路。

2、 物業(yè)管理應(yīng)“以人為本”，加強(qiáng)自身素質(zhì)建設(shè)?！叭嗽诃h(huán)境中，環(huán)境改造人”。未來(lái)的小區(qū)、社區(qū)乃至整座城市，人與環(huán)境的和諧統(tǒng)一。物業(yè)管理的規(guī)律是“以人為本”，不但要為業(yè)主搞好服務(wù)，還要為業(yè)主營(yíng)造一種氛圍，創(chuàng)造一種境界?！耙匀藶楸尽保业目捶?，物業(yè)管理需要現(xiàn)代裝備。一是物質(zhì)裝備——運(yùn)用高新技術(shù)服務(wù)；二是物業(yè)人員知識(shí)性強(qiáng)——有超前的意識(shí)；三是物業(yè)人員具有深層次管理能力——挖掘出為業(yè)主服務(wù)的潛力。