廣州購(gòu)買法z院拍賣的房屋后，居住的人不肯搬怎么辦？

    近幾個(gè)月，我市陸續(xù)有住房進(jìn)行拍賣，而且數(shù)量還不少，拍賣的房產(chǎn)價(jià)格往往比市場(chǎng)低10％~15%左右，因此引起了市民極大的興趣。但與在市場(chǎng)上購(gòu)買新房和二手房相比，參加拍賣會(huì)購(gòu)買房產(chǎn)標(biāo)的可能具有更多的不確定因素。

老人不肯搬，他該怎么辦？

市民張某如愿以償以比市場(chǎng)價(jià)要低近20%的價(jià)格競(jìng)拍獲得了一套法z院處置的市區(qū)住宅，歡歡喜喜和家人前去接收房子時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)里面居然還住著老人。實(shí)踐中，不少法z院事先與行政主管部門充分溝通，解決違z法建筑物登記問(wèn)題后再行拍賣，此舉有助于提升競(jìng)買人的競(jìng)買意愿，提高違z法建筑物的拍賣成交率。老人死活不肯搬遷，讓張某有房卻無(wú)法自用。鑒于老人上了年紀(jì)，執(zhí)行人員也不宜采用強(qiáng)制手段，結(jié)果就這么僵持下來(lái)了。而張某在拍賣前并未仔細(xì)查閱資料和實(shí)地了解，事后發(fā)現(xiàn)后悔不已，只好找律師咨詢。

律師介紹，張某因?qū)ε馁u流程不甚了解，也未進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查看，對(duì)拍賣行提供的有關(guān)拍賣物的文件資料沒有仔細(xì)查閱，便簽署了有關(guān)文件，根據(jù)簽署的內(nèi)容，視為其已行使了查閱、了解拍賣物的權(quán)利，已知悉拍賣物的瑕疵，認(rèn)可拍賣物的現(xiàn)狀。拍賣成交的，本標(biāo)的物競(jìng)得者（以下稱買受人）鎖定的保證金將自動(dòng)轉(zhuǎn)入法z院指z定賬戶，其他競(jìng)買人的保證金在拍賣后即時(shí)釋放。張某向拍賣行主張拍賣物的瑕疵將缺乏足夠證據(jù)支持，只能是向法z院起訴讓其搬遷，住戶若不搬便申請(qǐng)法z院強(qiáng)制執(zhí)行。建議購(gòu)買此類房屋之前，先聘請(qǐng)律師做一個(gè)房產(chǎn)情況調(diào)查，搞清楚因?yàn)槭瞶么原因拍賣，現(xiàn)在房屋居住人的情況等后再?zèng)Q定是否購(gòu)買。

廣州佛山買法z院拍賣房限購(gòu)嗎？需要提供購(gòu)房資格證明嗎？

    律師解答：廣州目前限購(gòu)需要購(gòu)房資格，佛山2015年5月1日起取消限購(gòu)政策，不需要購(gòu)房資格。

附：廣東省高z級(jí)人z院、廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、廣東省廳關(guān)于印發(fā)《關(guān)于在審判執(zhí)行、辦理公證工作中落實(shí)住房限購(gòu)政策的意見》的通知(2013年12月27日發(fā)布，2014年1月1日起施行)

根據(jù)國(guó)家和省房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作要求，近年我省廣州、深圳、佛山和和珠海等城市先后實(shí)旋了住房限購(gòu)政策。為切實(shí)落實(shí)住房限購(gòu)政策，現(xiàn)對(duì)審判執(zhí)行、辦理公證工作中涉及住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的問(wèn)題提出如下意見：

  一、凡涉案住房在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)且住房限購(gòu)政策實(shí)施時(shí)尚未辦理過(guò)戶登記申請(qǐng)手續(xù)，原告以履屋買賣合同、以房抵債協(xié)議等為由提起民事，請(qǐng)求被告協(xié)助辦理住房所確權(quán)轉(zhuǎn)移登琵至原告或第三人名下，該原告或第三人為自然人的；人z院應(yīng)當(dāng)在囪當(dāng)事入送達(dá)《受理案件通知書》的同時(shí)；法官在審查執(zhí)行異議案的過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)該租賃合同的租賃期限長(zhǎng)，而且一次性支付租金45萬(wàn)元也不符合常理。送達(dá)《提交<購(gòu)房資格證明>告知書》，告知其在舉證期限內(nèi)提交住房所在地房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)出具的《購(gòu)房資格證明》。

  當(dāng)事人在其他孛達(dá)成以房抵債協(xié)議的，或者申請(qǐng)確認(rèn)調(diào)解協(xié)議，調(diào)解協(xié)議涉及房屋買賣、以房抵債的，按以上意見辦瑗。

  當(dāng)事人請(qǐng)求確認(rèn)住房所有權(quán)歸屬或者達(dá)成確認(rèn)住房所有權(quán)歸屬的調(diào)解協(xié)議，人z院認(rèn)為可能規(guī)遂住房限購(gòu)政策的，按以上意見辦理。

  當(dāng)事人不能提交《購(gòu)房資格證明》的，人z院依照《合同法》第z一百一十條第z（一）項(xiàng)的規(guī)定對(duì)其辦理過(guò)戶登記的請(qǐng)求不予支持，對(duì)凋解協(xié)議的相應(yīng)內(nèi)容不予確認(rèn)。

  二、人z院在實(shí)施導(dǎo)致》限購(gòu)區(qū)域內(nèi)的住房發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的執(zhí)行行為前（執(zhí)行依據(jù)要求辦理住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的除外），應(yīng)當(dāng)告知擬取得該住房所有權(quán)的自然人在指z定期限內(nèi)提交《購(gòu)房資格證明》。該自然人不能提交的，人z院不得實(shí)施相應(yīng)的執(zhí)行行為。

三、公證機(jī)構(gòu)在辦理涉及本意見第z一條規(guī)定的房屋買賣合同及其他具有以房抵債內(nèi)容的合同、協(xié)議公證時(shí)，應(yīng)事先告知公證申請(qǐng)人在辦理過(guò)戶登記時(shí)應(yīng)具有相應(yīng)的購(gòu)房資格，不具有購(gòu)房資格的申請(qǐng)人將自行承擔(dān)無(wú)法辦理過(guò)戶登記的風(fēng)險(xiǎn)。

  四、當(dāng)事人根據(jù)《提交<購(gòu)房資格證明>告知書》：向住房所在地房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理《購(gòu)房資格證明》房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)于十五個(gè)工作日內(nèi)辦理。

  五、本意見實(shí)行以前尚未審結(jié)的一、二審案件和尚未執(zhí)行終結(jié)的執(zhí)行案件，參照本意見執(zhí)行。

  六、本意見自2014年1月1日起施行。

廣州購(gòu)買拍賣房后，租客一直不搬要支付房屋使用費(fèi)嗎？

    律師解答：可以要求居住人支付房屋占有使用費(fèi)。使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按廣州市國(guó)土資源和規(guī)劃局公布的租金參考價(jià)計(jì)算。

至于占有使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，可參照房管部門公布的同時(shí)期同地段同類房屋租金參考價(jià)確定，其中按廣州市國(guó)土資源和規(guī)劃局2016年公布的租金參考價(jià)計(jì)每月租金為22513.48元（511.67平方米×44元）。至于上述期間的物業(yè)管理費(fèi)（物業(yè)管理費(fèi)從2016年11月起按每月1535元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至交還房屋之日止）和水費(fèi)880.4元，亦應(yīng)由劉某負(fù)擔(dān)。至于車位管理費(fèi)和租金，因陳某只舉證證明其為案涉房屋的物權(quán)人，并沒有提供證據(jù)證實(shí)其享有相關(guān)車位的使用權(quán)和管理權(quán)，故對(duì)該部分請(qǐng)求，不予支持。至于占有使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，可參照房管部門公布的同時(shí)期同地段同類房屋租金參考價(jià)確定，其中按廣州市國(guó)土資源和規(guī)劃局2016年公布的租金參考價(jià)計(jì)每月租金為22513。