廣州繼承人之一拆除父母的宅基地房后重建，其他繼承人有份嗎？

  張靜律師解答：無份，如果父母的宅基地房已經(jīng)被拆除重建，則其他繼承人不能再要求繼承新建的房屋。如果其他繼承人認(rèn)為重建人了自己的權(quán)益，可提起侵權(quán)損害賠償之訴。

判z決書節(jié)選：

法z院認(rèn)為,首先,根據(jù)《物權(quán)法》第三十條規(guī)定,因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的,自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。本案所涉房屋的原使用權(quán)人是張某某,建筑面積95.5平方米,后經(jīng)繼承變更權(quán)屬人為鐘某銓,鋼筋混凝土4層(部分三層),建筑面積92.34平方米,總建筑面積287.03平方米。根據(jù)本案證據(jù)及陳某2、陳某、殷某、鐘某1、鐘某2、鐘某5、鐘某4、區(qū)某陳述,目前該房經(jīng)拆除后重建成現(xiàn)狀,5層,建筑面積約500平方米。也就是說,原本登記張某某、或者鐘某銓為使用人的宅基地房屋已經(jīng)滅失,故無法發(fā)生繼承。相關(guān)繼承人認(rèn)為拆除房屋的繼承人構(gòu)成侵權(quán)的,可提起侵權(quán)損害賠償之訴。其次,宅基地房屋的權(quán)屬不能僅依據(jù)其在相關(guān)行政部門登記的宅基地使用權(quán)證的情況來簡單一概論之,而應(yīng)當(dāng)同時(shí)結(jié)合農(nóng)村自建房的特點(diǎn)、建房時(shí)間、實(shí)際出資情況、實(shí)際使用情況等綜合因素來判定?，F(xiàn)陳某2、陳某、殷某、鐘某1、鐘某2、鐘某5、鐘某4未提供反映涉案房屋現(xiàn)狀的《村鎮(zhèn)宅基地使用證》等證據(jù),本案證據(jù)未能充分證實(shí)現(xiàn)有的房屋所有人情況。綜上,陳某2、陳某、殷某、鐘某1、鐘某2、鐘某5、鐘某4要求繼承現(xiàn)有房屋,缺乏依據(jù),法z院不予支持。

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廣州宅基地證上的房屋已被拆除重建未報(bào)建，法z院還能處理嗎？

  張靜律師解答：在離婚及繼承案件中還能對(duì)房屋使用權(quán)進(jìn)行處理，如是買賣糾紛或物權(quán)保護(hù)糾紛，則法z院不予受理。

本院經(jīng)審查認(rèn)為，根據(jù)上訴人提交的材料及雙方在原審?fù)徶械年愂鲲@示，上訴人主張權(quán)利的依據(jù)是廣州市天河區(qū)于1996年5月23日核發(fā)的穗天沙字第X號(hào)《村鎮(zhèn)宅基地使用證》，該證載明使用人為楊某，建筑種類結(jié)構(gòu)為磚瓦，層數(shù)壹層，建筑面積105.84平方米。原審?fù)徶?，上訴人與被上訴人雙方均確認(rèn)穗天沙字第X號(hào)《村鎮(zhèn)宅基地使用證》所涉的房屋已被拆除重建，重建后為兩棟房屋，地址分別為天河區(qū)漁沙坦樓角街**及**之一，其中16號(hào)房屋由上訴人使用，16號(hào)之一房屋即訟爭房屋由被上訴人使用。沒有證據(jù)證明涉案宅基地上的房屋在重建成為兩棟房屋時(shí)已依法向國土規(guī)劃部門申報(bào)辦理規(guī)劃報(bào)建手續(xù)。故涉案房屋建設(shè)的合法性、初始物權(quán)登記尚未經(jīng)相關(guān)行政主管部門認(rèn)定及處理，穗天沙字第X號(hào)《村鎮(zhèn)宅基地使用證》上登記建筑樓層數(shù)量、建筑面積與涉案宅基地上樓房數(shù)量及實(shí)際的樓層數(shù)量、建筑面積均不相符合，即穗天沙字第X8號(hào)《村鎮(zhèn)宅基地使用證》并不是訟爭房屋所具有的合法權(quán)利登記證明，在現(xiàn)有訟爭房屋建設(shè)的合法性、初始物權(quán)登記尚未經(jīng)相關(guān)行政主管部門認(rèn)定及處理前，對(duì)相關(guān)權(quán)利人之間民事權(quán)利進(jìn)行析分的處理缺乏相應(yīng)前提，故對(duì)于上訴人提起的本案訴z訟暫不作調(diào)處，上訴人可在行政部門對(duì)涉案房屋作出處理后另行起訴。

廣州九幾年簽訂的宅基地買賣合同有效嗎？

  張靜律師解答：無效。只要沒有辦理宅基地證更名，就全部無效，不管是哪年簽訂的買賣合同.我國1990年之前民間還可以辦理宅基地過戶（不限戶z口在本村），但法律從沒有明確規(guī)定說宅基地房可以買賣。所以實(shí)踐中，如果1990年前買的宅基地并辦理了過戶的，法z院就默認(rèn)合同有效。如沒有辦理過戶的，則全部為無效合同。

判z決書節(jié)選:

關(guān)于涉訟《房屋轉(zhuǎn)讓合約》的效力認(rèn)定問題?！段餀?quán)法》百五十三條規(guī)定:“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓,適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定?！鄙嬖A《房屋轉(zhuǎn)讓合約》簽訂于1992年,一審判z決引用的《土地管理法》第六十三條規(guī)定系該法1998年修正版的規(guī)定,屬于適用法律不當(dāng),本院予以糾正。然而,根據(jù)1988年修正的《土地管理法》第二條關(guān)于“中華人民共和國實(shí)行土地的公有制,即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。任何單位和個(gè)人不得侵z占、買賣或者以其他形式非z法轉(zhuǎn)讓土地?！奔暗谌藯l第三款關(guān)于“出賣、出租住房后再申請(qǐng)宅基地的,不予批準(zhǔn)?！敝?guī)定,可以看到法律對(duì)于宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)一直保持禁止性的規(guī)定。宅基地使用權(quán)是一種以身份為基礎(chǔ)的權(quán)利,其權(quán)利的主體具有特定性,即于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員,宅基地使用權(quán)的這一權(quán)利屬性并未因?yàn)椤锻恋毓芾矸ā返扔嘘P(guān)法律的修改而發(fā)生變更。因此,村集體經(jīng)濟(jì)組織成員與非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員宅基地上房屋合建的,合同無效。依據(jù)“房地一致”的原則,一審法z院在實(shí)體上認(rèn)定涉訟《房屋轉(zhuǎn)讓合約》為無效合同正確,本院予以確認(rèn)。

廣州借岳父名買宅基地房，離婚后能要回房子嗎？

    張靜律師解答：不能要回房子了，只能要求賠償購房款。如下面這個(gè)案件，王先生在宅基地還可以過戶的年代，借其岳父名買了一棟宅基地房，登記在岳父名下。離婚后起訴岳父返還宅基地房，但因?yàn)楝F(xiàn)在宅基地已經(jīng)不能過戶，終法z院也不能判z決返還宅基地房或使用權(quán)歸王生，只能判z決其岳父賠償王先生損失了。

王先生與其前岳父之間，其實(shí)就是一個(gè)借名購買宅基地的問題。借名購買的前提是存在的，以這個(gè)作為前提的話，可能有一個(gè)效力的問題。王先生這種借名購買宅基地的合同或者口頭合同，肯定是無效的，因?yàn)檎刂荒茕N售給村集體組織成員。在我們的現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中，也有很多借名買房、借名買車的情況，這些借名購買的行為，首先它是不違背法律相關(guān)強(qiáng)制性規(guī)定或者政策性強(qiáng)制性規(guī)定的，這種借買的行為是有效的。如果我們的借買行為突破了相關(guān)規(guī)定的底線，那就可能是無效借買行為，所以我們要知道，借名購買宅基地法律上是不支持的。

在王先生借名購買宅基地的行為中，不但王先生有過錯(cuò)，被借名人也是有過錯(cuò)的，所以在宅基地歸現(xiàn)在的登記人所有的情況下，會(huì)有一個(gè)補(bǔ)償或者是賠償?shù)姆桨?。而這個(gè)終的補(bǔ)償或者賠償?shù)姆桨?，需要王先生通過協(xié)商或者訴z訟的方式來解決。對(duì)于當(dāng)時(shí)在翻蓋地上物時(shí)所出資的費(fèi)用，需要王先生搜集相關(guān)的證據(jù)，可以找當(dāng)時(shí)的基建隊(duì)由他們來證明當(dāng)時(shí)地上物的加蓋是誰負(fù)責(zé)的，誰組織的，誰給的錢。其實(shí)想要證明這些，也并不是特別困難。法z院會(huì)根據(jù)所提交的證據(jù)，進(jìn)行一個(gè)評(píng)估，如果能夠確定當(dāng)時(shí)房子的翻蓋確實(shí)是王先生出資，而且是借用王先生前岳父的名義來購買的話，法z院可能會(huì)判z決借名行為無效，原來支出的基礎(chǔ)款項(xiàng)以及地上物現(xiàn)在現(xiàn)狀的價(jià)值，王先生可以在起訴的時(shí)候一并主張，法z院會(huì)根據(jù)案件的實(shí)際審理情況作出相應(yīng)的裁決。