物業(yè)管理服務(wù)收費的特殊性:

公共性綜合服務(wù)收費與個體服務(wù)收費并存。公共性綜合服務(wù)收費，因物業(yè)管理者為公眾業(yè)主提供物業(yè)維修、養(yǎng)護、環(huán)境保潔和區(qū)域保安等多種內(nèi)容的綜合服務(wù)，不分人，不按項，定期結(jié)算，一并收費；服務(wù)收費則按不同住戶之約，一項一收，一事一結(jié)，前者籠而統(tǒng)之，后者一目了然。因此，重點是要強化綜合服務(wù)收費的監(jiān)管，增加透明度，這是做好物業(yè)管理收費工作的一項重要內(nèi)容。

服務(wù)個體的不完全選擇性。綜合服務(wù)是物業(yè)管理的基本形式，其服務(wù)無排他性。因綜合服務(wù)費，對一定的服務(wù)群體來說，可通過設(shè)置競標和合同形式，充分體現(xiàn)自愿委托的原則，而對公眾群體中的諸多個體，則不一定能充分體現(xiàn)自愿委托的原則。目前，在一些實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)中，出現(xiàn)的繳費不齊與拒絕繳費的糾紛，在一定程度上也是這種群體與公眾群體之間選擇服務(wù)方向不完全協(xié)調(diào)的反映。因此，做好物業(yè)管理收費，除通過必要的小區(qū)管委會形式來協(xié)調(diào)這一矛盾之外，更主要的則需要通過法律、法規(guī)的形式來規(guī)范、調(diào)節(jié)經(jīng)營者與住戶之間的債務(wù)和收費之間的關(guān)系.

物業(yè)管理服務(wù)費用難收的具體表現(xiàn)

1、受計劃經(jīng)濟福利制、大鍋飯體制的影響，強調(diào)工作單位不景氣。即物業(yè)所有人、使用人強調(diào)其所在工作單位不景氣，長期下崗待業(yè)在家，家庭入不敷出，無錢繳納物業(yè)管理服務(wù)費用。這部份人主要集中在市政府規(guī)定的八種人資格評定標準的邊緣和自給自足、自食其力者之間。

2、認為物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量有差距。即物業(yè)所有人、使用人認為物業(yè)公司衛(wèi)生保潔、治安、綠化及日常服務(wù)中，由于個別物業(yè)管理人員服務(wù)不到位，責任心不強，個人工作素質(zhì)低等原因沒有達到要求，不肯繳納物業(yè)管理服務(wù)費用。

3、因代收代繳及搭車收費影響正常收費。即物業(yè)所有人、使用人認為物業(yè)公司代收代繳的水、電、鋼窗、防盜門、單元電子門、聲控燈等費用不盡合理，有的產(chǎn)品質(zhì)價極不相稱，更有甚者，某些熏心的物業(yè)管理企業(yè)在名目繁多的代收代繳收費中，在物價部門明令物業(yè)所有人、使用人及物業(yè)管理企業(yè)雙方自愿協(xié)商的前提下收取的物業(yè)委托修繕管理費，他們卻違背大多數(shù)物業(yè)所有人、使用人的知情權(quán)，帶有欺詐性的將委托管理費搭車收繳。一旦所有人、使用人了解內(nèi)情，這部分人即以此為借口拒交或用這部分委托管理費沖抵物業(yè)管理費。

當前物業(yè)公司發(fā)展的兩個主要戰(zhàn)略分別歸納為大資管和大運營。

在諸多經(jīng)濟發(fā)展的趨勢中，消費升級和產(chǎn)業(yè)升級是我們不可忽略的兩個時代特征。從行業(yè)所處的時代背景出發(fā)，這兩種發(fā)展方向分別對應(yīng)了產(chǎn)業(yè)升級和消費升級這兩種趨勢。大運營的典型公司是碧桂園服務(wù)，借由大量橫向和縱向的并購，不斷豐富管理業(yè)態(tài)和服務(wù)內(nèi)容，并借此切入更大范圍的城市運營服務(wù)領(lǐng)域。大資管的典型公司是永升生活服務(wù)，更多是探索住戶潛在的消費場景，挖掘新的服務(wù)需求，堅決執(zhí)行品牌戰(zhàn)略來打造長期護城河。

地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的特點是行業(yè)規(guī)模大、細分領(lǐng)域多、產(chǎn)業(yè)鏈條長，具有誕生平臺型巨型公司的土壤。

我們認為，大運營路線的物業(yè)公司上限更高，大資管路線的物業(yè)公司需要關(guān)注品牌優(yōu)勢。對于有可能成長為平臺型公司的物管公司和已經(jīng)形成品牌護城河或者注重打造品牌的物管公司，可以給到更高的估值。重點公司可以關(guān)注：碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、招商積余、永升生活服務(wù)、綠城服務(wù)。

物業(yè)管理內(nèi)容分類：

（一）權(quán)責分明原則：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與責任應(yīng)當非常明確，物業(yè)管理企業(yè)各部門的權(quán)利與職責要分明。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成一個業(yè)主大會，業(yè)主是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。物業(yè)的產(chǎn)權(quán)是物業(yè)管理權(quán)的基礎(chǔ)，業(yè)主、業(yè)主大會或業(yè)主是物業(yè)管理權(quán)的主體，是物業(yè)管理權(quán)的核心。

（二）業(yè)主主導(dǎo)原則：業(yè)主主導(dǎo)，是指在物業(yè)管理活動中，以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。強調(diào)業(yè)主主導(dǎo)，是現(xiàn)代物業(yè)管理與傳統(tǒng)體制下房屋管理的根本區(qū)別。

（三）原則：所做的每一項工作都是服務(wù)，物業(yè)管理必須堅持的原則。

（四）統(tǒng)一管理原則：一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會，一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。

（五）專業(yè)原則：物業(yè)管理企業(yè)進行統(tǒng)一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業(yè)管理企業(yè)自己來承擔，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)委托給專業(yè)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。