廣州二手房買賣過程中出現(xiàn)銀z行貸z款政策、利率變化等怎么辦？

  張靜律師解答：雙方應(yīng)當(dāng)積極協(xié)商解決,而非置之不理。如雙方協(xié)商一致變更了條款，則過后便不能再以此點(diǎn)主張對(duì)方違約。

判z決書節(jié)選：

房屋買賣合同涉及環(huán)節(jié)多、周期長(zhǎng),雙方當(dāng)事人簽訂合同的根本目的是實(shí)現(xiàn)房屋所有權(quán)交易,即出讓方獲得房屋價(jià)款,買受人獲得房屋所有權(quán)。在合同履行過程中,如出現(xiàn)不可控之因素,例如銀z行貸z款政策、利率變化等,雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)積極協(xié)商解決,而非置之不理?！逗贤ā返谄呤邨l第z一款的規(guī)定:“當(dāng)事人協(xié)商一致,可以變更合同?！笨v觀合同履行的過程,雙方當(dāng)事人多次根據(jù)上述法律規(guī)定,通過協(xié)商方式事實(shí)上變更了合同的履行。第z一次,涉案房屋需要重新測(cè)繪并補(bǔ)繳土地出讓金,雙方已協(xié)商解決,由陳賣家一方補(bǔ)繳土地出讓金并繼續(xù)履行合同,李買家其后亦配合辦理合同網(wǎng)簽,故雙方事實(shí)上協(xié)商一致變更了網(wǎng)簽時(shí)間的約定,李買家再行以此抗辯陳賣家一方違約,于法無據(jù)。

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廣州存量房買賣合同約定付款的同時(shí)過戶，都抗辯對(duì)方不履行怎么辦？

  張靜律師解答：法z院會(huì)問買家是否愿意支付剩余房款，如買家愿意就會(huì)判z決一方付款，一方過戶。部分賣家明明是自己不想賣房了，卻說是賣家不肯付款所以自己才不賣房。此種抗辯顯然到了法庭上是行不通的。

相關(guān)法條：

《廣東省高z級(jí)人民z法z院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第三十六條：買受人請(qǐng)求出賣人交付房屋或者辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,出賣人以買受人未履行付款義務(wù)抗辯,經(jīng)審查合同約定買受人支付剩余購(gòu)房款的義務(wù)先于或者與出賣人的交房、過戶義務(wù)同時(shí)履行的,人民z法z院可以向出賣人釋明反訴請(qǐng)求買受人支付剩余購(gòu)房款,出賣人不提起反訴且合同符合繼續(xù)履行條件的,可以作出同時(shí)履行判z決,即出賣人在買受人依合同約定支付剩余購(gòu)房款時(shí),交付房屋、協(xié)助買受人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

廣州二手房買家無購(gòu)房資格導(dǎo)致合同解除，違約金能降低嗎？

  張靜律師解答：違約金能否降低，由法官根據(jù)具體情況衡量賣家損失及違約方主觀過錯(cuò)來認(rèn)定。如下面這個(gè)案件，法官就認(rèn)為雖然買家根本違約，但房屋漲價(jià)賣家沒有損失，且買家主觀不大，終將32萬違約金降為20萬。

關(guān)于違約責(zé)任的承擔(dān)問題。如前所述,因何買家無法依約購(gòu)買涉案房屋,構(gòu)成根本違約,應(yīng)當(dāng)依約承擔(dān)違約責(zé)任。合同約定因買方不能購(gòu)買涉案房屋的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)房屋總價(jià)10%的違約金。林賣家本次訴z訟中要求何買家不僅按照該約定承擔(dān)33萬元的違約金,并繼續(xù)要求賠償律師費(fèi)33000元及其他利息損失等。何買家認(rèn)為林賣家主張的違約金過高,請(qǐng)求依法調(diào)整。法z院認(rèn)為,何買家已依約支付了定金20萬元及部分房款32萬元,也履行了支付各項(xiàng)稅款、辦理按揭貸z款等手續(xù),即合同約定買家應(yīng)履行的主要義務(wù)基本已完成,可以反映兩人履行合同的誠(chéng)意,從上述論述的合同解除的原因來看,也足見兩人并非惡意違約,主觀故意違約的惡意程度不高。另一方面,林賣家雖未能如約出售涉案房屋,但其收取何買家支付的定金及部分首期房款后,仍正常使用涉案房屋,且房屋價(jià)值目前處于升值階段,不存在差價(jià)損失,其未能舉證證明因此產(chǎn)生的實(shí)際損失,應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果,現(xiàn)何買家請(qǐng)求調(diào)低違約金,綜合本案上述情形,根據(jù)公平合理原則,法z院酌情調(diào)整何買家應(yīng)支付的違約金為20萬元為宜。合同約定守約方因追究違約方責(zé)任而支出的律師費(fèi)由違約方承擔(dān),現(xiàn)林賣家為解決本案支出律師費(fèi)33000元,要求何買家支付,符合合同約定,法z院予以支持。

廣州二手房買賣合同對(duì)付款時(shí)間和方式約定不明怎么辦？

  張靜律師解答：如存在約定矛盾或約定不明的情況，需要雙方協(xié)商達(dá)成補(bǔ)充條款，進(jìn)行明確約定，如無法達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，則任何一方可解除合同，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任，已收款項(xiàng)退還。

本院認(rèn)為，涉訟合同4條備注①約定的“賣方的銀行欠款由買方支付的首期款支付，若銀行欠款大于首期款，賣方要在過戶當(dāng)天退回多支付的首期款”，原本的意思應(yīng)為由買方負(fù)擔(dān)提前贖契的款項(xiàng)，而買方替賣方還貸而多支出款項(xiàng)超出雙方約定首期款880000元的，應(yīng)由賣方負(fù)責(zé)退回。但因該合同條款表述不清晰，導(dǎo)致雙方產(chǎn)生不同理解，且莫賣家又拒絕向熊買家出具書面憑證承諾多出款項(xiàng)應(yīng)退還給熊買家。因此，法z院認(rèn)定因合同約定不明，不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，導(dǎo)致合同未能繼續(xù)履行并終解除的責(zé)任不應(yīng)歸責(zé)于任何一方。莫賣家請(qǐng)求沒收熊買家支付的購(gòu)房定金30萬元，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。