廣州購買法z院拍賣的房屋后，居住的人不肯搬怎么辦？

    近幾個(gè)月，我市陸續(xù)有住房進(jìn)行拍賣，而且數(shù)量還不少，拍賣的房產(chǎn)價(jià)格往往比市場低10％~15%左右，因此引起了市民極大的興趣。但與在市場上購買新房和二手房相比，參加拍賣會(huì)購買房產(chǎn)標(biāo)的可能具有更多的不確定因素。

老人不肯搬，他該怎么辦？

市民張某如愿以償以比市場價(jià)要低近20%的價(jià)格競拍獲得了一套法z院處置的市區(qū)住宅，歡歡喜喜和家人前去接收房子時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)里面居然還住著老人。老人死活不肯搬遷，讓張某有房卻無法自用。鑒于老人上了年紀(jì)，執(zhí)行人員也不宜采用強(qiáng)制手段，結(jié)果就這么僵持下來了。而張某在拍賣前并未仔細(xì)查閱資料和實(shí)地了解，事后發(fā)現(xiàn)后悔不已，只好找律師咨詢。第三十四條：無權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物。

律師介紹，張某因?qū)ε馁u流程不甚了解，也未進(jìn)行現(xiàn)場查看，對(duì)拍賣行提供的有關(guān)拍賣物的文件資料沒有仔細(xì)查閱，便簽署了有關(guān)文件，根據(jù)簽署的內(nèi)容，視為其已行使了查閱、了解拍賣物的權(quán)利，已知悉拍賣物的瑕疵，認(rèn)可拍賣物的現(xiàn)狀。張某向拍賣行主張拍賣物的瑕疵將缺乏足夠證據(jù)支持，只能是向法z院起訴讓其搬遷，住戶若不搬便申請(qǐng)法z院強(qiáng)制執(zhí)行。建議購買此類房屋之前，先聘請(qǐng)律師做一個(gè)房產(chǎn)情況調(diào)查，搞清楚因?yàn)槭瞶么原因拍賣，現(xiàn)在房屋居住人的情況等后再?zèng)Q定是否購買。但房屋使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的該房屋的租金參考價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，且使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以任某主張的每天200元為限。

廣州和佛山目前買房限購嗎？需要買多少年？

    律師解答：廣州限購，佛山不限購。

目前廣州市的限購范圍是除增城和從化之外的十個(gè)區(qū)。增城位于廣州市東部，從化位于廣州市東北部，它們均于2014年2月撤市設(shè)區(qū)，因?yàn)槲幢患{入廣州于2013年出臺(tái)的限購“穗六條”范圍。廣州限購的十個(gè)區(qū)均要求：非廣州市戶籍的居民，連續(xù)買3年的，僅可購買一套住房；虛z假租賃合同下，租賃雙方所簽訂合同多采用格式化的條款，不排除當(dāng)事人臨時(shí)拷貝了一份租賃合同用以應(yīng)急之用。z本市居民限購兩套。

   佛山2015年5月1日起取消住房限購政策。

廣州買法z院拍賣房要注意哪些問題?

　　律師解答：擔(dān)心房子“貨不對(duì)板”?準(zhǔn)備工作一定要做足。拍賣信息通常通過媒體公告進(jìn)行發(fā)布，全國人z院資產(chǎn)網(wǎng)也會(huì)有相關(guān)匯總。

　　找到“心水”房子后，一定要到現(xiàn)場看房，了解房屋產(chǎn)權(quán)使用年限、房屋質(zhì)量、原業(yè)主是否遷出、租賃是否到期等。曾有市民在房產(chǎn)過戶后碰到原業(yè)主拒不執(zhí)行的情況，雖然后可通過法z院強(qiáng)制實(shí)行來維護(hù)購房者權(quán)益，但過程比較麻煩。此外，競拍前要了解房屋是否存在費(fèi)用拖欠情況，如稅費(fèi)、土地出讓費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等，這部分費(fèi)用在拍賣前并不會(huì)公布，終由購房者承擔(dān)。曾有市民在房產(chǎn)過戶后碰到原業(yè)主拒不執(zhí)行的情況，雖然最后可通過法z院強(qiáng)制實(shí)行來維護(hù)購房者權(quán)益，但過程比較麻煩。

　　想知道房子筍不筍，光看起拍價(jià)還不行。拍下一套房產(chǎn)，購房者除了要承擔(dān)拍賣價(jià)外，還要算上二手房稅費(fèi)、拍賣行傭金和其他欠費(fèi)。其中，二手房稅費(fèi)包括1.5%的契稅，房產(chǎn)未滿5年需交5.5%營業(yè)稅、交增值部分20%個(gè)人所得稅;傭金費(fèi)一般按拍賣價(jià)的5%~10%算;其他費(fèi)用指房屋之前欠下的物管費(fèi)、水電費(fèi)等。有些房產(chǎn)如果以前沒有過戶，還要繳交兩次過戶費(fèi)用。一般來說，通過法z院強(qiáng)制執(zhí)行的標(biāo)的產(chǎn)權(quán)都比較清晰，相對(duì)可以放心，而由單位或個(gè)人委托的就要查清。

廣州購買拍賣房后，強(qiáng)制把原業(yè)主的東西搬出來扔了要賠償嗎？

律師解答：如果原業(yè)主起訴財(cái)產(chǎn)損害賠償案件，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任，證明新業(yè)主強(qiáng)制騰房的行為給自己造成了損失，否則法z院不予支持。如下面這個(gè)案件，新業(yè)主把舊業(yè)主的東西搬了出去，舊業(yè)主起訴賠償家具和財(cái)產(chǎn)損失及裝修補(bǔ)償費(fèi)，法z院皆以原告證據(jù)不足為由駁回了其全部訴z訟請(qǐng)求。但實(shí)踐中，此種強(qiáng)行騰房行為容易造成雙方人員激烈沖突，甚至發(fā)生傷人事件，律師建議還是通過法z院起訴騰房再強(qiáng)制執(zhí)行較好。第三十九條：所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

判z決書節(jié)選：

法z院認(rèn)為，本案的爭議焦點(diǎn)是蔡某是否應(yīng)對(duì)陳某承擔(dān)賠償責(zé)任。蔡某在取得503房產(chǎn)權(quán)后，以登報(bào)的形式要求陳某限期騰空房屋，蔡某稱已在涉案房屋門口粘貼報(bào)紙告知聲明情況，結(jié)合陳某提交的物業(yè)人員與陳某前夫的微z信記錄可認(rèn)定蔡某的該陳述屬實(shí)。且根據(jù)蔡某提交的與陳某的通話錄音，陳某雖對(duì)錄音時(shí)間的真實(shí)性不予確認(rèn)，但并未否認(rèn)該錄音內(nèi)容的真實(shí)性，故法z院對(duì)該錄音內(nèi)容予以確認(rèn)，從錄音內(nèi)容可知，陳某與蔡某雙方的對(duì)話發(fā)生在蔡某將陳某的家電、家具等物件搬離503房之前，故可推斷陳某是知曉相關(guān)情況的，陳某之后并未與蔡某進(jìn)行協(xié)商，蔡某已給陳某期限騰空房屋，已盡到合理的告知義務(wù)。蔡某雖未經(jīng)陳某同意將家具、家電等物件搬離503房，但根據(jù)《z高人民z法z院關(guān)于民事訴z訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條“當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴z訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴z訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果”的規(guī)定，陳某要求蔡某賠償房屋裝修補(bǔ)償費(fèi)8539元、家具80198元及其余財(cái)產(chǎn)損失費(fèi)11443元，僅提供清單、發(fā)z票及照片，不足以證明蔡某的行為導(dǎo)致其上述損失，且蔡某已是503房的所有權(quán)人，有權(quán)對(duì)房屋內(nèi)的裝修進(jìn)行處置，陳某主張的房屋裝修補(bǔ)償金及財(cái)產(chǎn)損失費(fèi)并無依據(jù)。綜上，陳某的主張，證據(jù)不足，依據(jù)不充分，法z院不予支持。依照《z高人民z法z院關(guān)于民事訴z訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，判z決如下：駁回陳某的全部訴z訟請(qǐng)求。另一種“不交吉”是標(biāo)的不帶租約，但目前被原房東或其親友經(jīng)業(yè)主允許使用的，有可能出現(xiàn)拒不搬走的情況。