廣州繼承房產(chǎn)一定要做繼承權(quán)公證或法z院打官司嗎？

    2016年1月1日起施行的國(guó)z土資源部所《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定了第三種繼承析產(chǎn)的方式，相比之前通過(guò)法z院或者公證方式繼承析產(chǎn)，此次規(guī)定又規(guī)定了繼承人直接申請(qǐng)的方式。現(xiàn)根據(jù)有關(guān)案例，具體分析。

案例：被繼承人劉某與被劉女士系原配夫妻關(guān)系，婚后共育有三個(gè)子女，即劉大、劉二、劉三。劉女士名下有一套房產(chǎn)。1985年，劉某，劉女士未再婚。2007年，劉女士。劉大、劉二均認(rèn)可劉三單獨(dú)繼承上述房產(chǎn)。如何將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記至劉三名下？

一、辦理繼承權(quán)公證的有關(guān)規(guī)定和現(xiàn)實(shí)情況

繼承人到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理轉(zhuǎn)移登記的時(shí)候，通常被告知先去公證處辦理公證。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)的是司z法部、建設(shè)部于1991年聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》規(guī)定：繼承房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)持公證機(jī)關(guān)出具的“繼承權(quán)公證書(shū)”和房產(chǎn)所有權(quán)證、契證到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。法定撤銷，是指贈(zèng)與合同成立后甚至在贈(zèng)與合同已經(jīng)一部或者全部履行之后，在具備法律規(guī)定的情形時(shí)，撤銷權(quán)人可以撤銷贈(zèng)與。z高人z院公報(bào)2014年第8期公告的南京一起行政案件認(rèn)為：國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行規(guī)規(guī)定。司z法部、建設(shè)部《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》不屬于法律、行規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章的范疇，且與《物權(quán)法》《繼承法》《房屋登記辦法》等有關(guān)法律法規(guī)相抵觸，不能成為房屋登記主管部門(mén)不履屋登記法定職責(zé)的依據(jù)。

因此實(shí)踐中很多律師和當(dāng)事人認(rèn)為辦理繼承權(quán)公證沒(méi)有法律依據(jù)。雖然如此，實(shí)踐中不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)還是要求辦理繼承權(quán)公證。所以，只要繼父母和其繼子女之間具備繼承法規(guī)定的“撫養(yǎng)關(guān)系”的情形，就可認(rèn)定為繼子女與繼父母形成了扶養(yǎng)關(guān)系，就享有同等繼承權(quán)。根據(jù)《繼承法》第十一條規(guī)定，順序繼承人包括配偶、父母、子女。被繼承人時(shí)一般年紀(jì)較大，其父母一般早就去世，繼承人很難取得被繼承人父母的證明。還有一些繼承人在外地、外國(guó)甚至身陷囹圄，公證起來(lái)較為復(fù)雜，且費(fèi)用較高。

二、根據(jù)生效法律文書(shū)取得繼承權(quán)

《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定，因人z院、仲裁委z員會(huì)的法律文書(shū)或者人民z政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)或者人民z政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。建設(shè)部《房屋登記辦法》第十二條規(guī)定，申請(qǐng)房屋登記，應(yīng)當(dāng)由有關(guān)當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)，但本辦法另有規(guī)定的除外。根據(jù)我國(guó)繼承法，繼承權(quán)可以放棄，繼承人放棄繼承的意思表示，應(yīng)當(dāng)在繼承開(kāi)始后、遺產(chǎn)分割前作出。有下列情形之一，申請(qǐng)房屋登記的，可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)：(二)因人z院、仲裁委z員會(huì)的生效法律文書(shū)取得房屋權(quán)利……也就是說(shuō)，繼承人直接可以至被繼承人主要遺產(chǎn)所在地法z院提起，法z院根據(jù)生活經(jīng)驗(yàn)法則和當(dāng)事人陳述，一般可以認(rèn)定被繼承人的相關(guān)情況。若繼承人在外地、外國(guó)甚至身陷囹圄，可以通過(guò)委托代理人的方式解決。

需要說(shuō)明的是，2016年1月1日起施行的《z高人z院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》第七條規(guī)定，對(duì)生效法律文書(shū)進(jìn)行了明確規(guī)定：人z院、仲裁委z員會(huì)在分割共有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變?cè)形餀?quán)關(guān)系的書(shū)、裁決書(shū)、調(diào)解書(shū)，以及人z院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書(shū)、以物抵債裁定書(shū)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第二十八條所稱導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人z院、仲裁委z員會(huì)的法律文書(shū)。繼承人繼承債權(quán)后，既取得債權(quán)人資格，其可以憑債權(quán)憑證和繼承相關(guān)的證據(jù)向債務(wù)人主張權(quán)利。該解釋明確規(guī)定了調(diào)解書(shū)等形成性法律文書(shū)在確定之時(shí)，無(wú)須強(qiáng)制執(zhí)行就自動(dòng)發(fā)生法律關(guān)系變動(dòng)的效果。

上述案例中，因各方?jīng)]有爭(zhēng)議，法z院根據(jù)生活經(jīng)驗(yàn)法則和當(dāng)事人的陳述，確認(rèn)被繼承人的父母先于繼承人，并很快出具了民事調(diào)解書(shū)，認(rèn)定房產(chǎn)所有權(quán)歸劉三繼承所有；劉大、劉二放棄上述房產(chǎn)的繼承權(quán)。劉三持民事調(diào)解書(shū)單方面直接至不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記，不需要再去公證。而征z地補(bǔ)償款是國(guó)家征收農(nóng)村集體土地時(shí)補(bǔ)償給村集體經(jīng)濟(jì)組織的，集體經(jīng)濟(jì)組織又根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》分配給喪失承包地的承包農(nóng)戶家庭，用于對(duì)失去土地農(nóng)戶的預(yù)期損失補(bǔ)償及安置，以保障失地農(nóng)戶將來(lái)的生產(chǎn)生活。因調(diào)解結(jié)案，法z院減半收取案件受理費(fèi)。以房產(chǎn)價(jià)值100萬(wàn)元計(jì)算，法z院減半之后收取的案件受理費(fèi)為6900元。

廣州張靜律師，本律師多年來(lái)代理大量不同領(lǐng)域的案件，辦案經(jīng)驗(yàn)豐富。張某哥哥向法z院起訴，要求繼承張某父母8畝地的征z地補(bǔ)償款16萬(wàn)元。提擅長(zhǎng)遺囑繼承、分家析產(chǎn)、房產(chǎn)繼承等案件，特z供遺囑見(jiàn)證律師服務(wù)，遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議類律師服務(wù)，專業(yè)代理房產(chǎn)繼承糾紛案件，繼子女繼承權(quán)糾紛案件，各種財(cái)產(chǎn)權(quán)繼承糾紛案件等，收費(fèi)優(yōu)惠，歡迎咨詢。

廣州怎樣辦理房屋繼承手續(xù)？

（一）手續(xù)要到被繼承人戶籍所在地的派z出所注銷戶籍，辦理證明；

（二）到區(qū)或市公證處（原外銷商品房到市公證處）辦理繼承權(quán)公證，房產(chǎn)繼承分兩種：一是遺囑繼承，二是法定繼承。需要提交的材料有：

1、被繼承人證明；

2、該套房屋的產(chǎn)權(quán)證明或其他憑證；

3、戶z口簿或其他可以證明被繼承人與法定繼承人的親屬關(guān)系的證明文件；

4、繼承人的身z份證z件；

有遺囑的繼承權(quán)公證另需提交的資料：被繼承人所立遺囑（該遺囑必須是已公證過(guò)的遺囑，其他形式的遺囑由于無(wú)法認(rèn)定其真實(shí)性，因此暫不予采納）。

（三）辦理房屋過(guò)戶登記，申請(qǐng)人是繼承人或者受遺贈(zèng)人。

申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)提交下列文件：《房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)》（原件）、身z份證明（復(fù)印件）、房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)（原件）、繼承權(quán)公證文書(shū)或者遺囑公證書(shū)和接受遺贈(zèng)公證書(shū)（原件）契稅完稅憑證（原件）。

（四）遺贈(zèng)和法定繼承、遺囑繼承不同，需要支付稅收。

廣州張靜律師多年來(lái)代理大量繼承類案件，有豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，憑借專業(yè)的辦案水平，貼心的法律服務(wù)，贏得當(dāng)事人一致好評(píng)。可謝某卻說(shuō)錢是田大爺借給他的，與小田無(wú)關(guān)，況且田大爺生前從來(lái)沒(méi)找他要過(guò)錢，這借條是4年前打的，早已經(jīng)失效了。提供遺囑類律師服務(wù)，遺贈(zèng)類律師服務(wù)，遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議類律師服務(wù)，專業(yè)代理房產(chǎn)繼承糾紛案件，繼子女繼承權(quán)糾紛案件，各種財(cái)產(chǎn)權(quán)繼承糾紛案件等，收費(fèi)優(yōu)惠，歡迎咨詢。

廣州土地證被涂改更名至他人名下，超過(guò)20年了還能起訴嗎？

?  原告劉某于1993年12月申請(qǐng)了頃土地使用權(quán)，并辦z理了土地使用登記。1994年7月被告某土地局在劉某不知情的情況下將土地登記檔案中的劉某涂改成張某，并給張某發(fā)放了土地使用證。3、被繼承人生前沒(méi)有訂立遺囑、遺贈(zèng)或者遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議排除繼子女的繼承權(quán)。2015年1月在另一民事個(gè)案中，原告發(fā)現(xiàn)自己的土地證已經(jīng)更名。2015年6月，原告起訴被告涂改檔案的行政行為違z法。經(jīng)立z案審查：第z一，被告的行為是否屬于具體行政行為；第二是否適用20年的時(shí)效。

律師講法：

????一、被告涂改檔案的行為是具體行政行為。涂改屬于變更的法律范疇，故應(yīng)認(rèn)定土地變更登記行為是否屬于具體行政行為。

????1、土地變更登記是依照《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》、《土地登記規(guī)則》而為的行政行為；

????2、土地變更登記是應(yīng)申請(qǐng)而為的行政行為；

????3、土地變更登記是羈束的行政行為。

????4、土地變更登記產(chǎn)生的是相應(yīng)的土地使用權(quán)或所有權(quán)，原來(lái)登記的當(dāng)事人權(quán)利歸于消滅，變更后登記的當(dāng)事人享有土地權(quán)利。

????二、本案應(yīng)適用《中華人民共和國(guó)行》第四十六條的規(guī)定：公民、法人或者其他組織直接向人z院提起的，應(yīng)當(dāng)自知道或者應(yīng)當(dāng)知道作出行政行為之日起六個(gè)月內(nèi)提出。法律另有規(guī)定的除外。

因不動(dòng)產(chǎn)提起的案件自行政行為作出之日起超過(guò)二十年，其他案件自行政行為作出之日起超過(guò)五年提起的，人z院不予受理。即繼承人必須明確表示放棄，如果采用默認(rèn)的方式，則被視為接受繼承。本案中，被告在涂改土地原始登記時(shí)，原告只是與其具體行政行為有利害關(guān)系的人而不是行政相對(duì)人，被告在作出行政行為時(shí)，既未告知當(dāng)事人訴權(quán)和起訴期限，也未告知當(dāng)事人具體行政行為內(nèi)容。依照法律規(guī)定，對(duì)土地使用權(quán)的變更應(yīng)由變更雙方親自到場(chǎng)，而被告在對(duì)土地使用權(quán)更名時(shí)原告并不知情，知道涂改的時(shí)間是1994年7月，雖然超過(guò)20年，但原告知道其權(quán)利被侵害的時(shí)間是2015年1月，截止原告起訴并未超過(guò)6個(gè)月的法律規(guī)定，因此，原告起訴并未超過(guò)時(shí)效。??

廣州張靜律師多年來(lái)代理大量分家析產(chǎn)及繼承類案件，有豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)事人一致好評(píng)。專業(yè)辦z理房產(chǎn)繼承糾紛案件，分家析產(chǎn)糾紛案件，宅基地拆遷款分割糾紛案件，繼子女繼承權(quán)糾紛案件，各種財(cái)產(chǎn)權(quán)繼承糾紛案件等，收費(fèi)優(yōu)惠，歡迎咨詢。