廣州父母的宅基地，兄妹合資建房，被霸占能起訴返還租金嗎？

  張靜律師解答：可以，不過關(guān)于租金標準，如原告持有全部租賃合同，可按實際收取的租金分割，如原告無租金證據(jù)，則應申請法z院評估租金金額。如下面這個案件，法z院就委托評估公司評估了宅基地房的租金標準，然后按標準判z決返還租金的金額。

判z決書節(jié)選：

法z院認為，關(guān)于爭議焦點二，劉2應返還的租金收益如何確定。根據(jù)2012年1月9日《合約》顯示，劉1出資370000元，劉2出資233200元，出資總額為603200元。根據(jù)一審的評估結(jié)論，涉案房屋在2008年5月1日至2017年4月11日期間的租金收益合計510888元，該期間的收益不足以全部扣減上述出資總額，故應在雙方之間按出資比例分配。據(jù)此，劉1應取得收益為510888元×（370000元÷603200元）=313376.26元。而根據(jù)2012年4月21日《備忘錄》顯示，劉1收回本金95000元，劉2收回本息105776元，而該收回的本金及本息應來源于上述510888元租金收益，故劉1還應取得收益為313376.26元-95000元=218376.26元。

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廣州宅基地證產(chǎn)權(quán)人能否直接起訴買家騰房？

  張靜律師解答：可以，不過也要按宅基地房的評估價值賠償買家補償款。如下面這個案件，宅基地證的名字是兒子，父親將房屋賣給買家，后兒子直接起訴買家返還房屋。終法z院判z決買家返還房屋，兒子賠償買家宅基地房評估價值68萬。

關(guān)于補償款的計算標準問題?？紤]到本案并非直接處理梁買家與林某方、呂某生、林某保買賣涉案房屋的相關(guān)法律后果,而是林產(chǎn)權(quán)人在本案訴z訟中以涉案房屋登記權(quán)利人的身份要求梁買家歸還涉案房屋的經(jīng)營管理權(quán),故法z院以涉案房屋的現(xiàn)價值進行計算補償款。至于涉案房屋的評估方法問題,市場收益法主要體現(xiàn)為房屋的租金,市場租金是可以量化且標準是相對公允的,能反映宅基地房屋的市場價值,林產(chǎn)權(quán)人收回涉案房屋后,實際上導致的后果是梁買家無法再享有涉案房屋的收益權(quán)等經(jīng)濟利益,從公平合理的角度出發(fā),法z院采納市場收益法得出的評估結(jié)果,認定林產(chǎn)權(quán)人應支付的補償款為683455元合法合理,本院予以維持。

廣州沒有宅基地證的房屋租賃合同有效嗎？

  張靜律師解答：無效，押金應返還。如下面這個案件，涉案房屋只有宅基地證但建房屋沒有報建，導致承租賃商鋪后無法辦理營業(yè)執(zhí)照，起訴返還押金和進場費。一審法z院認為租賃合同有效不予支持返還。二審法z院改判租賃合同無效，押金和進場費返還。

本院認為,根據(jù)本案查明的事實,涉案房屋是廣州市白云區(qū)太和鎮(zhèn)xxx路11號二樓,而被上訴人羅房東提供的宅基地使用證載明宅基地建筑種類是框架結(jié)構(gòu),層數(shù)1。雙方在庭審中承認其在簽約前已告知只有宅基地證,沒有承諾是有產(chǎn)權(quán)證的,其到廣州市規(guī)劃局申請信息公開,但回復是查詢不到涉案房屋的相關(guān)信息,故不能提供合法的報建手續(xù)及產(chǎn)權(quán)證明。因此,根據(jù)《z高人民z法z院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條關(guān)于“出就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋,與承訂立的租賃合同無效”的規(guī)定,宋租客與羅房東簽訂的涉案《商鋪租賃合同》無效。《合同法》第五十八條規(guī)定:“合同無效或者被撤銷后,因該合同取得的財產(chǎn),應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償。”故羅房東應予返還宋租客交納的押金9098元、合同簽字費4000元、鋪租進場費4000元。