經(jīng)濟適用房的新老劃斷：相關(guān)政策、法規(guī)規(guī)定的限制上市交易期限內(nèi)買賣已購經(jīng)濟適用住房，當(dāng)事人主張買賣合同無效的，可予支持。政策、法規(guī)有新規(guī)定的，適用其規(guī)定。出賣人轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟適用住房的原購房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂，當(dāng)事人又在轉(zhuǎn)讓該已購房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或在一審法庭辯論終結(jié)前該房屋已具備上市交易條件的，可以認定合同有效。


一、基于租賃房屋物理瑕疵的合同解除權(quán)。租賃房屋的物理瑕疵包括兩種情形：其一租賃房屋出現(xiàn)毀損、滅失情形的；其二租賃房屋存在危及承安全或健康情形的。根據(jù)我國《合同法》第二百三十一條和第二百三十三條之規(guī)定，在租賃房屋具有上述瑕疵，致使承無法使用，或者利益受到重要影響，或者在相當(dāng)期間內(nèi)不能進行使用收益的，承可以解除合同。需要注意的是，在種情形下，租賃房屋的毀損需達到嚴(yán)重影響承使用的程度，而且出不在承催告的期限內(nèi)進行修繕。而在第二種情形下，即使承訂立合同時明知該租賃房屋存在瑕疵，也不影響其解除合同。這一點與一般的合同解除規(guī)則不同，其立法理由在于要確保承的生命與健康。對此條作相反解釋，就是如果租賃房屋的瑕疵不會導(dǎo)致“危及承的安全或者健康”的，而該瑕疵在訂立合同時即為承所知悉的，承將不得主張解除合同。


一般可以從以下情形考慮是否構(gòu)成“嚴(yán)重影響正常居住使用”的情況，一是看房屋質(zhì)量問題是否能夠通過修復(fù)解決，如果通過修復(fù)能夠解決，一般應(yīng)要求出賣人承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，并可要求賠償損失；確實無法修復(fù)再要求解除合同和賠償損失。二是看經(jīng)修復(fù)后是否仍然存在威脅購房人人身、財產(chǎn)安全的因素，如果該房屋經(jīng)修復(fù)后仍然不能保證購房人的人身和財產(chǎn)安全，購房人就可以理直氣壯地提出解除合同，并要求出賣人賠償損失。三是看經(jīng)多次維修后房屋是否仍然存在嚴(yán)重質(zhì)量缺陷而導(dǎo)致無法正常使用，并嚴(yán)重干擾和影響了購房人的生活。如果是，則可提出解除合同和賠償損失的請求。

【律師提醒】

層高降低必然導(dǎo)致房屋使用空間減少，造成房屋居住使用的舒適度降低，因此購房人是有權(quán)要求索賠的，當(dāng)然，由于《高人院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對此并無明確規(guī)定，故究竟如何確定具體的損失賠償額，在實踐中做法不一，但參照上述解釋中關(guān)于房屋面積縮水時損失賠償額的計算方式酌情判定一個損失額的做法是比較常見的。本案中趙先生提出的訴求及其計算方法并無不妥，但由于查明開發(fā)商的規(guī)劃、施工文件中載明的房屋高度確實為3.8米，4.2米的約定是開發(fā)商的意思表示錯誤所造成，而并非惡意違約所造成，故按照締約過錯責(zé)任酌情判定開發(fā)商賠償損失也是合法合理的。