廣州購買法z院拍賣的房屋后，居住的人不肯搬怎么辦？

    近幾個月，我市陸續(xù)有住房進行拍賣，而且數(shù)量還不少，拍賣的房產(chǎn)價格往往比市場低10％~15%左右，因此引起了市民極大的興趣。但與在市場上購買新房和二手房相比，參加拍賣會購買房產(chǎn)標的可能具有更多的不確定因素。

老人不肯搬，他該怎么辦？

市民張某如愿以償以比市場價要低近20%的價格競拍獲得了一套法z院處置的市區(qū)住宅，歡歡喜喜和家人前去接收房子時，卻發(fā)現(xiàn)里面居然還住著老人。老人死活不肯搬遷，讓張某有房卻無法自用。鑒于老人上了年紀，執(zhí)行人員也不宜采用強制手段，結果就這么僵持下來了。而張某在拍賣前并未仔細查閱資料和實地了解，事后發(fā)現(xiàn)后悔不已，只好找律師咨詢。第三十四條：無權占有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的，權利人可以請求返還原物。

律師介紹，張某因對拍賣流程不甚了解，也未進行現(xiàn)場查看，對拍賣行提供的有關拍賣物的文件資料沒有仔細查閱，便簽署了有關文件，根據(jù)簽署的內容，視為其已行使了查閱、了解拍賣物的權利，已知悉拍賣物的瑕疵，認可拍賣物的現(xiàn)狀。張某向拍賣行主張拍賣物的瑕疵將缺乏足夠證據(jù)支持，只能是向法z院起訴讓其搬遷，住戶若不搬便申請法z院強制執(zhí)行。建議購買此類房屋之前，先聘請律師做一個房產(chǎn)情況調查，搞清楚因為什z么原因拍賣，現(xiàn)在房屋居住人的情況等后再決定是否購買。但房屋使用費標準應以有資質的評估機構評定的該房屋的租金參考價為標準，且使用費標準應以任某主張的每天200元為限。

廣州和佛山目前買房限購嗎？需要買多少年？

    律師解答：廣州限購，佛山不限購。

目前廣州市的限購范圍是除增城和從化之外的十個區(qū)。增城位于廣州市東部，從化位于廣州市東北部，它們均于2014年2月撤市設區(qū)，因為未被納入廣州于2013年出臺的限購“穗六條”范圍。廣州限購的十個區(qū)均要求：非廣州市戶籍的居民，連續(xù)買3年的，僅可購買一套住房；虛z假租賃合同下，租賃雙方所簽訂合同多采用格式化的條款，不排除當事人臨時拷貝了一份租賃合同用以應急之用。z本市居民限購兩套。

   佛山2015年5月1日起取消住房限購政策。

廣州買法z院拍賣房要注意哪些問題?

　　律師解答：擔心房子“貨不對板”?準備工作一定要做足。拍賣信息通常通過媒體公告進行發(fā)布，全國人z院資產(chǎn)網(wǎng)也會有相關匯總。

　　找到“心水”房子后，一定要到現(xiàn)場看房，了解房屋產(chǎn)權使用年限、房屋質量、原業(yè)主是否遷出、租賃是否到期等。曾有市民在房產(chǎn)過戶后碰到原業(yè)主拒不執(zhí)行的情況，雖然后可通過法z院強制實行來維護購房者權益，但過程比較麻煩。此外，競拍前要了解房屋是否存在費用拖欠情況，如稅費、土地出讓費、物業(yè)管理費、水電費等，這部分費用在拍賣前并不會公布，終由購房者承擔。曾有市民在房產(chǎn)過戶后碰到原業(yè)主拒不執(zhí)行的情況，雖然最后可通過法z院強制實行來維護購房者權益，但過程比較麻煩。

　　想知道房子筍不筍，光看起拍價還不行。拍下一套房產(chǎn)，購房者除了要承擔拍賣價外，還要算上二手房稅費、拍賣行傭金和其他欠費。其中，二手房稅費包括1.5%的契稅，房產(chǎn)未滿5年需交5.5%營業(yè)稅、交增值部分20%個人所得稅;傭金費一般按拍賣價的5%~10%算;其他費用指房屋之前欠下的物管費、水電費等。有些房產(chǎn)如果以前沒有過戶，還要繳交兩次過戶費用。一般來說，通過法z院強制執(zhí)行的標的產(chǎn)權都比較清晰，相對可以放心，而由單位或個人委托的就要查清。

廣州購買拍賣房后，強制把原業(yè)主的東西搬出來扔了要賠償嗎？

律師解答：如果原業(yè)主起訴財產(chǎn)損害賠償案件，則應當承擔舉證責任，證明新業(yè)主強制騰房的行為給自己造成了損失，否則法z院不予支持。如下面這個案件，新業(yè)主把舊業(yè)主的東西搬了出去，舊業(yè)主起訴賠償家具和財產(chǎn)損失及裝修補償費，法z院皆以原告證據(jù)不足為由駁回了其全部訴z訟請求。但實踐中，此種強行騰房行為容易造成雙方人員激烈沖突，甚至發(fā)生傷人事件，律師建議還是通過法z院起訴騰房再強制執(zhí)行較好。第三十九條：所有權人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。

判z決書節(jié)選：

法z院認為，本案的爭議焦點是蔡某是否應對陳某承擔賠償責任。蔡某在取得503房產(chǎn)權后，以登報的形式要求陳某限期騰空房屋，蔡某稱已在涉案房屋門口粘貼報紙告知聲明情況，結合陳某提交的物業(yè)人員與陳某前夫的微z信記錄可認定蔡某的該陳述屬實。且根據(jù)蔡某提交的與陳某的通話錄音，陳某雖對錄音時間的真實性不予確認，但并未否認該錄音內容的真實性，故法z院對該錄音內容予以確認，從錄音內容可知，陳某與蔡某雙方的對話發(fā)生在蔡某將陳某的家電、家具等物件搬離503房之前，故可推斷陳某是知曉相關情況的，陳某之后并未與蔡某進行協(xié)商，蔡某已給陳某期限騰空房屋，已盡到合理的告知義務。蔡某雖未經(jīng)陳某同意將家具、家電等物件搬離503房，但根據(jù)《z高人民z法z院關于民事訴z訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條“當事人對自己提出的訴z訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴z訟請求所依據(jù)的事實有責任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果”的規(guī)定，陳某要求蔡某賠償房屋裝修補償費8539元、家具80198元及其余財產(chǎn)損失費11443元，僅提供清單、發(fā)z票及照片，不足以證明蔡某的行為導致其上述損失，且蔡某已是503房的所有權人，有權對房屋內的裝修進行處置，陳某主張的房屋裝修補償金及財產(chǎn)損失費并無依據(jù)。綜上，陳某的主張，證據(jù)不足，依據(jù)不充分，法z院不予支持。依照《z高人民z法z院關于民事訴z訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，判z決如下：駁回陳某的全部訴z訟請求。另一種“不交吉”是標的不帶租約，但目前被原房東或其親友經(jīng)業(yè)主允許使用的，有可能出現(xiàn)拒不搬走的情況。