廣州商品房買賣合同約定綠地、露臺(tái)等共有部分贈(zèng)送給業(yè)主有效嗎？

  張靜律師解答：將業(yè)主共有的面積贈(zèng)送給某個(gè)業(yè)主的約定無效。

相關(guān)法條：

《廣東省人民z法z院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第十一條：商品房買賣合同違反規(guī)劃,約定將業(yè)主共有的綠地、空地、露臺(tái)等贈(zèng)與買受人或者由買受人,或者約定出賣人利用建筑物共有部分的,屬于違反物權(quán)法第七十條、七十六條的規(guī)定,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該約定無效。

《物權(quán)法》

第七十條 業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

第七十六條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(二)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;

(三)業(yè)主委z員會(huì)或者更換業(yè)主委z員會(huì)成員;

(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;

(五)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;

(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

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廣州簽訂認(rèn)購書后不想買房了，定金和首期款能退嗎？

  張靜律師解答：定金不能退，首期款能退。同時(shí)也要看開發(fā)商那邊的態(tài)度，是同意解除還是反訴要求繼續(xù)履行，如其反訴繼續(xù)履行的話，購房人可能要承擔(dān)違約責(zé)任和繼續(xù)履行的責(zé)任。如下面這個(gè)案件，因開發(fā)商要求解除合同，法z院就判z決定金沒收，其余款項(xiàng)退還。

判z決書節(jié)選：

法z院認(rèn)為：案涉《認(rèn)購合同》合法有效。依據(jù)該合同約定，李買家作為買方應(yīng)在約定的時(shí)間即2019年8月23日前向塔某公司支付第二期購房款，逾期塔某公司則有權(quán)解除合同、沒收定金?，F(xiàn)李買家至今未支付該筆購房款，故塔某公司有權(quán)行使約定解除權(quán)并沒收定金100000元。因塔某公司于2019年9月24日發(fā)出《撻定告知函》要求解除合同及沒收定金，依據(jù)合同約定，該函件自寄出之日起2日內(nèi)即2019年9月26日視為送達(dá)對方，故法z院確認(rèn)上述合同自該函送達(dá)對方之日即2019年9月26日解除。

根據(jù)《合同法》第九十七條的規(guī)定，合同解除后，已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。故李買家起訴要求塔某公司返還已付購房款384429元及權(quán)證代辦費(fèi)1200元、貸z款服務(wù)費(fèi)6000元、委托公證費(fèi)2000元，合法有理，法z院予以支持。塔某公司主張其沒收的定金在上述應(yīng)返還的上述款項(xiàng)中扣除，法z院予以準(zhǔn)許。

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廣州認(rèn)購書對貸z款的約定與實(shí)際不一致能退定金嗎？

  張靜律師解答：可以。如下面這個(gè)案件，就是因?yàn)檎J(rèn)購書對貸z款流程的約定與實(shí)際貸z款流程不一致退定金成功的。

判z決書節(jié)選：

法z院認(rèn)為：張某認(rèn)為認(rèn)購書不能繼續(xù)履行的理由是金某公司不能提供銀行的同貸書，從而拒絕再簽訂商品房買賣合同。因?yàn)橘Jz款的程序與商業(yè)貸z款不同，而金某公司提供的認(rèn)購書中的條款未就貸z款的程序進(jìn)行準(zhǔn)確和詳細(xì)說明，條款約定及張某的理解與實(shí)際的貸z款程序不一致，金某公司在此存在一定過錯(cuò)。同時(shí)，就本案查明的事實(shí)，張某已經(jīng)向按揭銀行的律所提交了資料，并已經(jīng)獲得初步審核同意，按照貸z款的流程，雙方可在簽訂《商品房買賣合同》后提交資料完成貸z款手續(xù)。因此認(rèn)購書解除，不可歸責(zé)于雙方，金某公司應(yīng)將定金40000元退還給張某。張某要求雙倍返還定金依據(jù)不足，法z院不予支持。至于張某主張的按揭費(fèi)用，并非金某公司收取，張某主張金某公司賠償該費(fèi)用，依據(jù)不足，法z院不予支持。