因房屋大幅漲賣家拒絕賣房，判z決繼續(xù)履行后賣家還需賠償嗎？

    張靜律師解答：在房屋大幅漲價(jià)的情況下，法z院既然已判z決繼續(xù)履行，在一定程度上已可彌補(bǔ)買家的損失，故法z院一般會(huì)降低違約金。如下面這個(gè)案件，法z院就認(rèn)為買家也有逾期貸z款等輕微違約行為，終改判賣家不用承擔(dān)遲延履行的違約責(zé)任。

判z決書節(jié)選：

至于遲延履行違約金。從目前我國(guó)法律規(guī)定及審判實(shí)踐來(lái)看,違約金的確定應(yīng)以損失填平為原則。考慮到張買家在履約過(guò)程中亦存在遲延按揭申請(qǐng)手續(xù)等瑕疵行為,而相關(guān)行政機(jī)關(guān)亦查明本案買賣雙方共同委托辦理按揭手續(xù)的成某公司在辦理網(wǎng)簽手續(xù)過(guò)程中,確實(shí)存在違規(guī)行為,戴賣家以此為由拒不履行合同的行為尚屬情有可原;再者,從簽約至今,戴賣家僅收取了張買家支付的定金30萬(wàn)元,而張買家亦確認(rèn)其在簽約后即已持有涉案房屋的鑰匙,故在本院判令支持了張買家繼續(xù)履約即房屋過(guò)戶的訴z訟請(qǐng)求的情況下,綜合考慮到本市二手房屋交易市場(chǎng)中房?jī)r(jià)波動(dòng)的實(shí)際情況,本院認(rèn)為張買家亦無(wú)較大損失。基于上述因素,綜合考慮買賣雙方權(quán)益平衡,本院酌定戴賣家無(wú)需承擔(dān)遲延履行違約金。一審對(duì)此處理欠妥,本院據(jù)實(shí)改判。

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1、房屋買賣合同無(wú)效或解除后，還要付中介費(fèi)嗎？

  張靜律師解答：要付，但如果中介的工作因此減少的，中介費(fèi)也可以相應(yīng)減少。

法律條文：

《廣東省高z級(jí)人民z法z院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第五十三條房屋買賣合同簽訂后,委托人以買賣合同被確認(rèn)無(wú)效、被撤銷或者解除為由,拒絕向居間人支付報(bào)酬的,不予支持。居間人因此減少服務(wù)項(xiàng)目的,應(yīng)當(dāng)減少報(bào)酬;居間人對(duì)買賣合同無(wú)效、被撤銷或者解除有過(guò)錯(cuò)的,應(yīng)當(dāng)減少報(bào)酬,賠償損失。

2、因政策變化導(dǎo)致不能繼續(xù)買房，中介費(fèi)還要付嗎？

   律師解答：中介費(fèi)不用付，但中介的必要支出費(fèi)用還是要付，如車費(fèi)，材料費(fèi)等。

房屋買賣合同簽訂后,因房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行,居間人以已經(jīng)促成合同訂立為由請(qǐng)求支付報(bào)酬的,一般不予支持,但居間人要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的合理費(fèi)用的,應(yīng)予支持。

3、中介故意隱瞞信息導(dǎo)致合同解除的，中介費(fèi)還要付嗎？

律師解答：不用付，且買家或賣家還可以起訴中介賠償。

居間人違反居間義務(wù),故意隱瞞重要信息,惡意促成合同訂立,如果房屋買賣合同不能履行,

居間人請(qǐng)求委托人支付報(bào)酬的,不予支持。委托人請(qǐng)求居間人賠償所造成的損失的,應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度處理。

廣州夫妻一方擅自處分共有房屋，適用善意取得嗎？

    張靜律師解答：如受讓人是善意，則適用善意取得。如不是善意，則不適用。

《婚姻法司z法解釋（三）》第十一條規(guī)定，一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購(gòu)買、支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民z法z院不予支持。超出日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分，一方擅自將大額夫妻共同財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與或轉(zhuǎn)讓給他人，是無(wú)權(quán)處分行為。

在夫妻另一方事先不知情、事后未追認(rèn)的情況下，如受讓人并非善意第三人，所有權(quán)人有權(quán)根據(jù)物權(quán)的追及效力要求非z法占有人返還財(cái)產(chǎn)，夫妻中的受害方可以行使物上請(qǐng)求權(quán)，以配偶和婚z外同居者為共同被告，請(qǐng)求法z院判令其返還財(cái)產(chǎn)。

涉及具體處理問(wèn)題，比如夫妻一方贈(zèng)與婚z外情人房產(chǎn)，究竟是返還房屋還是返還相應(yīng)的購(gòu)房款。我們認(rèn)為，一般可分為兩種情況：1、如果贈(zèng)與人給予受贈(zèng)人錢款讓其購(gòu)房、購(gòu)車等，贈(zèng)與行為被確認(rèn)無(wú)效后，受贈(zèng)人應(yīng)返還相應(yīng)的錢款；2、如果贈(zèng)與人是把原來(lái)登記在自己名下的房屋、車輛等變更登記至受贈(zèng)人名下，受贈(zèng)人則應(yīng)返還原房屋或車輛。

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