小產(chǎn)權(quán)，所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

小產(chǎn)權(quán)簡介

把買房人取得的房屋所有權(quán)稱之為“小產(chǎn)權(quán)房”

所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

從價格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房要比普通商品房便宜，價格只有同樣位置商品房價格的40%～60%； 從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅； 從建設(shè)手續(xù)看，屬于舊村改造或者新村建設(shè)，沒有市區(qū)規(guī)劃、建委管理部門的批復(fù)管理，施工過程也沒有監(jiān)督檢驗。

小產(chǎn)權(quán)房占用的是集體土地，按照我國現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，它沒有產(chǎn)權(quán)，更沒有國家的土地使用證和預(yù)售許可證，因此小產(chǎn)權(quán)就是沒產(chǎn)權(quán)。

小產(chǎn)權(quán)房特征

從價格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房價格只有同樣位置商品房價格的40%至60%。

從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅。

從買賣手續(xù)看，沒有繳納商品房買賣的契稅。

從使用成本看，物業(yè)費便宜、水電費便宜、采暖費便宜。

從物業(yè)管理看，由鄉(xiāng)政府指定的開發(fā)商成立物業(yè)管理機構(gòu)進行管理或是沒有物業(yè)管理等，服務(wù)管理水平不是很高。

有些單位自籌資金建的房子，也是小產(chǎn)權(quán)。[2]約有30%左右的消費者購買小產(chǎn)權(quán)項目是出于投資的考慮。業(yè)內(nèi)人士傅碩指出，雖然表面看小產(chǎn)權(quán)項目由于沒有產(chǎn)權(quán)證而無法交易，但在實踐中，其二手房交易也比較活躍，此時一般采用的是雙方當(dāng)事人默認原則。只是這樣一種交易缺乏法律上的公信力，一旦出現(xiàn)交易糾紛，在尋求法律保護時會遇到更多障礙。

小產(chǎn)權(quán)解釋

對小產(chǎn)權(quán)的解釋歸納起來主要有3種解釋，面臨整治的小產(chǎn)權(quán)房，指的是下面的第三種。

第一種解釋是針對發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因為購房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個產(chǎn)權(quán)分割來的。

第二種解釋是按房屋再轉(zhuǎn)讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。

第三種解釋是按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機關(guān)來區(qū)分的，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。

第一種和第二種解釋的小產(chǎn)權(quán)是合法的，只要交足購房款，或轉(zhuǎn)讓時補繳土地出讓金就可以自由買賣（經(jīng)濟適用房需房屋產(chǎn)權(quán)證自發(fā)證日起滿5年才可上市交易），其法律規(guī)定較為明確。而第三種解釋的小產(chǎn)權(quán)的法律屬性存在較大爭議，而且拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證。

小產(chǎn)權(quán)知識

1、商品房（俗稱大產(chǎn)權(quán)）

是指由房地產(chǎn)開發(fā)公司綜合開發(fā)，建成后出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。凡是自建或者委托建設(shè)者參加 統(tǒng)建，又是自己使用的住宅、商業(yè)用房和其他建筑物，不屬于商品房范圍.

2、標(biāo)準(zhǔn)價和房改成本價（俗稱小產(chǎn)權(quán)）

1）房改標(biāo)準(zhǔn)價（也可稱為房改優(yōu)惠價）和房改成本價是指房改中職工家庭購買的單位公有住宅用房。通常根據(jù)職工的工作年限及所購房屋的實際情況，售房單位給予一定折扣。

2）標(biāo)準(zhǔn)價房的價格低于成本價房，房改初期購房時多采用標(biāo)準(zhǔn)價購買。以標(biāo)準(zhǔn)價購買的房屋產(chǎn)權(quán)是單位和職工家庭共有產(chǎn)權(quán)，其中單位占6%，職工家庭占94%。在房屋需要進行買賣轉(zhuǎn)讓時，必須有單位出具的上市證明，并補交土地出讓金。所有權(quán)屬職工家庭，可以上市轉(zhuǎn)讓繼承，屆時需補交土地出讓金并按規(guī)定繳納相關(guān)費用！

3、央產(chǎn)房

全稱為“中央在京單位已購公有住房，允許上市的“中央在京單位已購公有住房是指職工按房改成本價或標(biāo)準(zhǔn)價購買的央產(chǎn)房。職工根據(jù)國家政策，按照房改成本價或者標(biāo)準(zhǔn)價購買的由中央在京單位建設(shè)的安居工程住房和集資合建住房，也視為已購公房。所指中央在京單位;主要包括：黨中央各部門、全國人大機關(guān)、全國政協(xié)機關(guān)、最高人民法院、最高人民檢察院、國務(wù)院各部委、各直屬機構(gòu)、各人民團體，及其所屬單位。

4、經(jīng)濟適用房

經(jīng)濟適用房的土地是由國家劃撥，銷售對象主要是中低收入家庭,購買要符合三個條件2年收入6萬以下3購買人名下無房產(chǎn)。經(jīng)濟適房在房產(chǎn)再交易、出租、抵押時會受到限制，變成商品房要補交10%綜合地價款。

5、普通住宅和非普通住宅

非普通住宅：（1）房產(chǎn)證面積在140平方米以上；（2）住宅小區(qū)容積率在1.0以下；（3）實際成交價格在同級別土地平均地價的1.2倍以上。與以上情況相反為普通住宅！

小產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)背景

房價上漲掩蓋了風(fēng)險

鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)、村產(chǎn)權(quán)房的問題在房價上漲的大環(huán)境下愈演愈烈。作為市場上土地供應(yīng)不足的一種黑市方式的存在，小產(chǎn)權(quán)房甚至占到土地市場的1/5~1/4，還不包括許多零星的、分散的、無法統(tǒng)計上來的。

土地供應(yīng)不足導(dǎo)致“黑市”

第一，土地供應(yīng)的緊張局面沒有緩解，在政府竭盡全力增加經(jīng)濟適用房和雙限房供地的情況下，總的供地規(guī)模并沒有增加，商品房的供地反而更少了。一般供地后18個月至兩年時間才能形成市場上商品房的預(yù)售條件，供地緊張預(yù)示著未來預(yù)售房子的供應(yīng)量將減少。

小產(chǎn)權(quán)

土地供應(yīng)不足就造成了以下結(jié)果：1.投資回落；2.房價上漲；3.“小產(chǎn)權(quán)房”的興起；4.違法占地案件增多。

第二，宏觀調(diào)控政策對房屋市場上的需求影響不大。從房屋的成交量、上交所中國房地產(chǎn)股票的指數(shù)、香港聯(lián)交所中國內(nèi)地房地產(chǎn)股票的指數(shù)來看，“國八條”、“國六條”出臺前一個月，對以上指標(biāo)都有影響，但出臺后這些指標(biāo)不降反升，一個月后基本恢復(fù)到正常水平。但對土地和房屋供應(yīng)的影響卻非常大。

減少二手房流通環(huán)節(jié)，培養(yǎng)市場機制

建立和培養(yǎng)市場機制，才會很有效地化解風(fēng)險。但在培養(yǎng)和建立市場機制的過程中，最重要的是要減少流通環(huán)節(jié)，即二手房環(huán)節(jié)的稅費，這些(二手房)稅費已經(jīng)高達成交額的10.6%

限制外國人的購房，并不能解決中低收入人群的購房困難，因為他們的需求從品質(zhì)、地理位置、價位上來看都是完全不同的，單純地強調(diào)限制外國人購房，反而會影響北京作為一個國際化大都市的發(fā)展，同時還可能成為造成投資回落的被動局面的原因之一。

小產(chǎn)權(quán)熱銷原因

從價格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房要比普通商品房便宜，價格只有同樣位置商品房價格的40%～60%；從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅；從建設(shè)手續(xù)看，屬于舊村改造或者新村建設(shè)，沒有市區(qū)規(guī)劃、建委管理部門的批復(fù)管理，施工過程也沒有監(jiān)督檢驗。

一、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是在商品房房價居高不下的情況下熱起來的，短期內(nèi)如果人們的收入和購房比沒有太大的變化，在城里購房仍然是天方夜談的話，人們也只好到郊外尋找自己的世外桃源。

二、人們購買小產(chǎn)權(quán)房的目的以自住為主，因此只要住著舒服，人們不大會考慮出售的風(fēng)險，北京周邊的河北城鎮(zhèn)都在北京熱銷房屋的情況下，距離已經(jīng)不在是人們心中的最痛，何況北京郊區(qū)的交通比之京外城鎮(zhèn)還是要方便的多，誰讓自己錢不夠足夠多呢？而這些小產(chǎn)權(quán)房確實滿足了人們的自住需要。

1、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只具備普通商品房的使用性質(zhì)，不具備普通商品房的法律性質(zhì)。所以購房者的購房合同在法律看，屬于無效合同。

2、如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人實際只擁有房屋的永久使用權(quán)，所以其拆遷補償要比普通商品房低很多。

3、由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有在房管部門備案，不在政府機構(gòu)對商品房的統(tǒng)一管理范圍內(nèi)，這樣在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護問題，無法有效維護權(quán)利。

4、開發(fā)資金和建筑質(zhì)量一般是需要銀行和政府進行監(jiān)管的，而鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房在這方面比較薄弱，幾乎沒有得力的監(jiān)管機構(gòu)，主要依靠開發(fā)商自律進行開發(fā)建設(shè)。

5、房地產(chǎn)市場整頓風(fēng)險。因為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不屬于商品房，而農(nóng)村宅基地按照法律規(guī)定，宅基地上面的住房不允許向城市居民出售，宅基地由村集體享有土地所有權(quán)，村民享有使用權(quán)、繼承權(quán)，但是不能轉(zhuǎn)賣。以新農(nóng)村名義建設(shè)的住宅除了村民自住的部分，流向城市居民的部分還沒有明確的處置和管理辦法。
小產(chǎn)權(quán)
是出于投資的考慮。業(yè)內(nèi)人士傅碩指出，雖然表面看小產(chǎn)權(quán)項目由于沒有產(chǎn)權(quán)證而無法交易，但在實踐中，其二手房交易也比較活躍，此時一般采用的是雙方當(dāng)事人默認原則。

小產(chǎn)權(quán)

只是這樣一種交易缺乏法律上的公信力，一旦出現(xiàn)交易糾紛，在尋求法律保護時會遇到更多障礙。

以租代購似更穩(wěn)妥

小產(chǎn)權(quán)的項目之所以受到限制，一方面是怕其擾亂市場秩序，另一方面也是出于保護耕地等農(nóng)用地考慮。但因為存在巨大的利益落差，單純地通過行政手段來強制規(guī)范可能不會起到特別好的效果，**仍從市場角度解決。

實際上，在農(nóng)村的集體土地也分可建設(shè)用地和耕地等不同用途，對于可建設(shè)用地，只要不違反國家強制性法律規(guī)范，可以納入開發(fā)建設(shè)的整體規(guī)劃，建成的房屋如果是農(nóng)民購買仍可按小產(chǎn)權(quán)辦理，如果是城鎮(zhèn)人口購買則需補交土地出讓金等費用。

這樣，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)的房子只要不是侵占農(nóng)民耕地等農(nóng)用地的，都可采用這種模式。這在一些地方進行新農(nóng)村建設(shè)中也作為一種途徑在嘗試和摸索。

如果在土地性質(zhì)不能轉(zhuǎn)變的情況下，既要發(fā)揮城市郊區(qū)富余宅基地的用途，又解決住宅市場供需矛盾的問題，以租賃的形式為好。就是在集體土地上建的住宅，以短期或較長期出租給城市居民，簽定合同，到期限在條件允許的情況下可以續(xù)租，如果在合同期限內(nèi)發(fā)生變化，可以退租。這樣既保證了農(nóng)民的收益，又保證了消費者的權(quán)益。

小產(chǎn)權(quán)難解之題

首先，對已經(jīng)建成并售出的“小產(chǎn)權(quán)房”如何消化處理？不符合土地利用、建設(shè)規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房項目強行拆除勢必影響社會穩(wěn)定，是否補償，如何制定補償標(biāo)準(zhǔn)；國家征收，改變集體土地性質(zhì)，如何補繳土地出讓金？

小產(chǎn)權(quán)

其次，主管部門采取什么嚴(yán)厲措施杜絕出現(xiàn)新的“小產(chǎn)權(quán)房”，避免助長頂風(fēng)違法，進一步惡化形成無法收拾的爛攤子。村民在集體土地上是否可以建房？相關(guān)法律并沒有明令禁止。

如果允許建設(shè)，帶來的不僅是規(guī)劃問題，并且不可避免地流入“不要名分，有個窩住的城市中低收入家庭。第三，購買的“小產(chǎn)權(quán)房”市民往往會有法不責(zé)眾的賭的心態(tài)，用預(yù)期利益賭國家的政策動向改變，賭國家的政策執(zhí)行力。 如何解決小產(chǎn)權(quán)房問題，將是一場體制、政策和民生的艱難博弈。專家認為，必須全面、綜合、突破地將其作為一個系統(tǒng)工程來完成。單一政策已經(jīng)不能從根本上解決問題，也不能使用強迫手段簡單處理不計后果。

專家建議從以下幾方面入手：

第一，國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控幾年來效果不佳，充分說明一個問題，不少地方政府執(zhí)行力存在問題，首先應(yīng)該解決政府執(zhí)行力問題。這本身就是一個工程浩大的政府改革問題。不管國家出臺什么政策，政策再好，如果不能執(zhí)行到位，結(jié)果必然是不理想的，甚至?xí)鸱疵孀饔谩?br />
第二，對土地制度進行改革并完善相關(guān)法律。農(nóng)村集體土地未來的發(fā)展方向和現(xiàn)實沖突，導(dǎo)致村民住宅只能在村民內(nèi)部進行簡單轉(zhuǎn)讓，無法真正解決村民、集體、國家以及社會經(jīng)濟發(fā)展的利益分配關(guān)系。另外，在一定程度上還存在對農(nóng)村集體土地監(jiān)控管理缺失問題。

小產(chǎn)權(quán)

對土地制度應(yīng)該進行改革，包括國有土地的轉(zhuǎn)讓、劃撥、出租、出售，理順個人、集體、國家三者的利益關(guān)系，形成一套切實可行的適應(yīng)現(xiàn)階段情況的中國特色社會主義土地制度。

第三，對于已經(jīng)建成的村民住宅，違規(guī)向外出售的，必須依照法律嚴(yán)肅處理。對于各個環(huán)節(jié)涉及腐敗問題的，應(yīng)該追究犯罪責(zé)任；對于違規(guī)購買村民住宅的客戶應(yīng)該追繳非法利益，并作出應(yīng)有的經(jīng)濟處罰以維護法律和政策的尊嚴(yán)。

小產(chǎn)權(quán)房

另外，凡購入村證房的外戶，應(yīng)統(tǒng)一發(fā)證、轉(zhuǎn)換身份，但必須補交差額利益，對村干部及開發(fā)商實行嚴(yán)格處罰手段，以期達到目的：使開發(fā)商、村干部、購房者三者均得不到非法利益，并且受到違規(guī)違法處罰。

徐生：妖，酸，叁，巴，林，叁，林，玖，林，林，爾

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