11月19日，融創(chuàng)服務(wù)正式在香港聯(lián)交所主板上市交易，股票代碼為01516.HK，上市第一天盤中最高漲幅達(dá)22.76%，最終以14.14港元收盤。截至收盤，融創(chuàng)服務(wù)市值424.20億港元，在物業(yè)板塊中位居前三。

融創(chuàng)服務(wù)于今年8月6日正式遞交招股書，10月26日通過聆訊。在11月18日早間發(fā)布上市公告后，其母公司融創(chuàng)中國(guó)的股價(jià)一度漲超4%。

截至2020年9月30日，融創(chuàng)服務(wù)的合約建筑面積為2.47億平方米，在管建筑面積為1.16億平方米。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，2019年融創(chuàng)服務(wù)的整體增長(zhǎng)率（按在管建筑面積、合約面積、收入及利潤(rùn)的平均年增長(zhǎng)率計(jì)算）為94.1%，位列大型物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)第一。

在今年計(jì)劃分拆上市后，融創(chuàng)服務(wù)還吸引了騰訊、IDG資本、高瓴資本及雪湖資本作為基石投資者，上市發(fā)行價(jià)也按11.6港元/股的高估值進(jìn)行定價(jià)，可以看出資本市場(chǎng)對(duì)于融創(chuàng)服務(wù)未來增長(zhǎng)的信心。有行業(yè)投資者認(rèn)為，融創(chuàng)服務(wù)具備千億市值的潛力。

01 高增速與明星戰(zhàn)投加持，有想象空間

2019年、2020年是物業(yè)服務(wù)企業(yè)集中上市大年。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前已經(jīng)有超過35家物業(yè)公司完成上市，其中大型品牌房企的物業(yè)業(yè)務(wù)分拆上市成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。融創(chuàng)、碧桂園、恒大、保利、中海紛紛公開宣布分拆計(jì)劃。其中，碧桂園、保利、中海、世茂已經(jīng)完成上市，并有良好的資本市場(chǎng)表現(xiàn)，融創(chuàng)等緊隨其后的頭部企業(yè)則被視為是市場(chǎng)留下的優(yōu)質(zhì)投資機(jī)會(huì)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)被看好，主要原因是品牌物業(yè)未來會(huì)有較大的市場(chǎng)空間和較快的增長(zhǎng)速度。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2019年底，物管行業(yè)TOP10的集中度低于15%，TOP100企業(yè)的集中度剛接近30%。物管行業(yè)集中度偏低，對(duì)于擁有規(guī)模房企背景的龍頭公司來說，將更有優(yōu)勢(shì)。

再加上目前政策鼓勵(lì)品牌物業(yè)外拓、接管大中城市的存量房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，物業(yè)服務(wù)行業(yè)被認(rèn)為是大地產(chǎn)領(lǐng)域另一個(gè)萬億產(chǎn)業(yè)。

融創(chuàng)服務(wù)近幾年在抓住市場(chǎng)趨勢(shì)快速發(fā)展規(guī)模。2017年年底，融創(chuàng)服務(wù)持有的合約建筑面積為 5740萬平方米，到今年6月30日已經(jīng)增長(zhǎng)到了2.321億平方米，年復(fù)合增長(zhǎng)率74.9%。在管建筑面積則在同一時(shí)間段從2000萬平方米增至1.054億平方米，年復(fù)合增長(zhǎng)率94.5%，每年獲得接近翻倍的增長(zhǎng)速度。

業(yè)績(jī)規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)的同時(shí)，融創(chuàng)服務(wù)也保持著高質(zhì)量的盈利能力提升。招股書顯示，2017年—2019年三年間，融創(chuàng)服務(wù)分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入為11.11億元、18.41億元及28.27億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率59.5%；對(duì)應(yīng)的凈利潤(rùn)分別為4300萬元、9830萬元及2.69億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率150.7%。

疫情影響之下，物管行業(yè)猶如迎接大考，含金量及價(jià)值潛力愈加凸顯。融創(chuàng)服務(wù)在嚴(yán)峻考驗(yàn)中反而迎來業(yè)績(jī)集中爆發(fā)期，2020年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收17.91億元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)2.51億元，分別同比增長(zhǎng)52.9%、367.6%。

快速而有質(zhì)量的增長(zhǎng)一直是融創(chuàng)集團(tuán)的制勝秘訣，并因此獲得貝恩、德銀等國(guó)際國(guó)內(nèi)投資者的青睞。在融創(chuàng)服務(wù)這塊業(yè)務(wù)上，融創(chuàng)的特質(zhì)被很好的進(jìn)行了復(fù)刻，也因此獲得了騰訊、IDG資本、高瓴資本及雪湖資本等明星戰(zhàn)投進(jìn)入，成為基石投資者。

其中，IDG資本是首次在物管賽道下注，代表著對(duì)龍頭品牌的未來持樂觀預(yù)期。而騰訊投資則一直被創(chuàng)投圈認(rèn)為是自帶流量和資源的投資者，其對(duì)融創(chuàng)服務(wù)的投資，也是騰訊目前在物管行業(yè)**的一筆基石投資。擁有數(shù)千萬業(yè)主的融創(chuàng)服務(wù)和擁有上億級(jí)流量及科技加持的騰訊結(jié)合，將會(huì)獲得巨大的想象空間。

02 從基本盤外拓，未來增長(zhǎng)可預(yù)見

目前物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)上，最被看好的企業(yè)是“背靠大樹”擁有開發(fā)基本盤的龍頭公司。過去十年是地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)增速最快的時(shí)期，龍頭企業(yè)期間積累了大量的新開發(fā)項(xiàng)目，尚未進(jìn)入到后期運(yùn)維階段，這也意味著這些開發(fā)對(duì)應(yīng)的物管公司有大量的潛在增長(zhǎng)尚未體現(xiàn)在報(bào)表中。

按照2019年的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售規(guī)模排名，融創(chuàng)中國(guó)5562億元銷售額、約3828.5萬平方米合同銷售面積在全行業(yè)位列第四。此外，據(jù)2020年融創(chuàng)中國(guó)中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，截止業(yè)績(jī)公告日，其擁有確權(quán)土地貨值約80%位于高能級(jí)的一二線城市，這些開發(fā)增量為融創(chuàng)的物業(yè)業(yè)務(wù)奠定了良好的預(yù)期。

融創(chuàng)集團(tuán)采取的是區(qū)域深耕策略，2019年在全國(guó)13個(gè)城市獲得銷售第一，有17個(gè)城市銷售超百億。其發(fā)展重心在四大城市圈和核心一二線城市，這也意味著融創(chuàng)服務(wù)所服務(wù)的業(yè)主具備更強(qiáng)的消費(fèi)力與對(duì)美好生活的理解力，更懂得好服務(wù)的價(jià)值。融創(chuàng)服務(wù)的整體平均物業(yè)管理費(fèi)約為3.03元/平方米/月，為行業(yè)內(nèi)最高一檔。

目前，融創(chuàng)集團(tuán)旗下在管物業(yè)中有86.1%位于中國(guó)的一線及二線城市，在強(qiáng)經(jīng)濟(jì)城市，融創(chuàng)服務(wù)擁有極高的市場(chǎng)占有率，并遠(yuǎn)超行業(yè)均值。良好的口碑和業(yè)主服務(wù)能力等因素都有利于融創(chuàng)服務(wù)在此基礎(chǔ)上進(jìn)行外拓業(yè)務(wù)，繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)，確立規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì)。

2019年11月，融創(chuàng)服務(wù)完成對(duì)成都環(huán)球世紀(jì)的整合；2020年5月，完成了對(duì)管理的收購(gòu)；2020年8月，與南昌市政公用資產(chǎn)管理有限公司合資組建江西融政物業(yè)服務(wù)有限公司，在城市服務(wù)整合管理領(lǐng)域展開深度合作，致力打造成江西省**的公眾物業(yè)集成服務(wù)商；2020年6月，與陽光郡置地集團(tuán)有限公司達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議，鎖定了其大量?jī)?chǔ)備項(xiàng)目。

2020年6月底，融創(chuàng)服務(wù)顯示外拓項(xiàng)目為311個(gè)，涉及在管建筑面積4024.6萬平方米，占全部在管面積的比重為38.2%。其中還包括大量的商業(yè)、寫字樓、酒店、娛樂休閑綜合體、會(huì)議會(huì)展、公共領(lǐng)域等非住宅業(yè)務(wù)，這也為融創(chuàng)服務(wù)接下來的多元化發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

融創(chuàng)服務(wù)表示，未來會(huì)持續(xù)挖掘優(yōu)質(zhì)收并購(gòu)機(jī)會(huì)，尤其是業(yè)務(wù)體量較大、管理業(yè)態(tài)豐富、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)、與公司業(yè)務(wù)互補(bǔ)性較強(qiáng)的標(biāo)的公司，在依靠母公司的同時(shí)通過并購(gòu)整合、與獨(dú)立第三方展開戰(zhàn)略合作等方式積極外拓，構(gòu)建服務(wù)融創(chuàng)服務(wù)的子品牌，支持未來多品牌、多業(yè)態(tài)綜合發(fā)展。

03 收入來源多樣化，利潤(rùn)提升

從收入構(gòu)成來看，融創(chuàng)服務(wù)的收入主要來源于三大業(yè)務(wù)，分別為物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)。

其中社區(qū)增值服務(wù)錄得重大增長(zhǎng)，也得益于在核心城市中高端項(xiàng)目布局的策略。社區(qū)增值服務(wù)所得收入占總收入的百分比由2017年的6.0%上升至2019年的26.0%。目前，融創(chuàng)服務(wù)提供的增值服務(wù)內(nèi)容包含資產(chǎn)管理、美居定制、到家服務(wù)、社區(qū)資源運(yùn)營(yíng)、文化旅游等。

得益于增值服務(wù)的開拓，及應(yīng)用智能化管理工具提升管理效率并降低控制成本，融創(chuàng)服務(wù)的主要成本及費(fèi)用占收入比逐年下降，物業(yè)管理毛利率相應(yīng)逐年走高。2017年至2019年，融創(chuàng)服務(wù)的毛利率分別為21%、23%及25.5%，2020年上半年的毛利率繼續(xù)上升至25.9%，凈利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率則達(dá)到了52.2%。

融創(chuàng)服務(wù)還在科技應(yīng)用方面進(jìn)行不斷投入。2020年9月融創(chuàng)服務(wù)完成對(duì)鋒物科技的戰(zhàn)略投資，未來將運(yùn)用鋒物科技獨(dú)創(chuàng)的社區(qū)AI分析算法和成熟的工程化解決方案，以及成熟的用戶端、管理端的SaaS平臺(tái)產(chǎn)品，優(yōu)化融創(chuàng)服務(wù)現(xiàn)有IT架構(gòu)，探索“5G+物業(yè)”新模式，結(jié)構(gòu)化社區(qū)B端與C端的數(shù)據(jù)，推動(dòng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、管理數(shù)字化，探索行業(yè)創(chuàng)新模式。

融創(chuàng)服務(wù)不僅致力于解決需求痛點(diǎn)，還有著不斷升級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)以及完整的監(jiān)管機(jī)制，更為難得的是通過動(dòng)態(tài)質(zhì)量管理來確保服務(wù)能夠有效落地。包括神秘客暗訪機(jī)制、三級(jí)巡檢與自檢機(jī)制、400中心的客戶回訪機(jī)制、以及對(duì)員工培訓(xùn)及實(shí)際作業(yè)考核激勵(lì)機(jī)制等全方位的質(zhì)量管理體系，確保融創(chuàng)物業(yè)服務(wù)始終保持高水平標(biāo)準(zhǔn)。

得益于業(yè)務(wù)鏈的整體提升和高品質(zhì)服務(wù)，在中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的“2019中國(guó)物業(yè)品質(zhì)服務(wù)領(lǐng)先品牌企業(yè)”榜單中，融創(chuàng)服務(wù)高居三甲?？蛻魸M意度高達(dá)90分，遠(yuǎn)高于行業(yè)前十的85分平均水準(zhǔn)。

融創(chuàng)服務(wù)還計(jì)劃利用互聯(lián)網(wǎng)和新技術(shù)，打造不斷進(jìn)化的智慧生長(zhǎng)體系，及“線上+線下”的一站式服務(wù)平臺(tái)，結(jié)合地產(chǎn)開發(fā)、文旅休閑、會(huì)議會(huì)展等業(yè)態(tài)，完成大服務(wù)生態(tài)，以居住啟動(dòng)美好生活。

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